1주택자인 경우 갈아타는 게 어렵습니다. 말이 쉽지 실제로 하는 사람들은 거의 없을 겁니다. 오늘은 1주택자 상급지 갈아타는 전략에 대해서 알아보겠습니다. 상급지로 갈아탄다고 해서 비용이 엄청나게 많이 들지 않습니다.
1주택자 상급지 갈아타는 비용 -> 계약금10%만 있으면 가능
상급지로 갈아탄다고 하면, 금액이 많이 든다고 생각하는데 ,생각보다는 엄청 들진 않습니다. 결국은 대출이 가능한지가 중요하고, 필요한 돈은 계약 할 곳의 “계약금 10%”만 있으면 됩니다. 예를 들어보겠습니다. 내가 살고 있는 아파트의 매매가격이 5억이고, 가고싶은 곳의 아파트 가격이 6억입니다. 그리고 내가 가진 아파트는 대부분은 빚이 있겠죠. 빚이 2억이라고 가정하고, 차익은 3억이라고 가정하겠습니다.
정책에 따라 다르지만, 지금 현재까지는 1주택자의 경우 대출이 잘 나오죠. 갈아 탈 때 DSR을 반드시 따져봐야 됩니다. 신용대출같은 대출이 있다면 LTV를 최대한 받지 못 할수도 있기 때문에, 은행에 가서 미리 얼마까지 대출이 나 오는지 알아보고 갈아타야 됩니다. 갈아타는 절차는 이렇습니다.
내가 사는 곳을 팔고 가든지 , 아니면 내가 가고싶은 곳을 먼저 계약을 하고 , 잔금을 치를 때 까지 내가 가진 물건을 파는 전략이죠. 전자의 전략인 내가 사는 곳을 먼저 판다면 3억의 차익금을 가지고 6억원의 아파트를 사면 됩니다. LTV대출이 70%나온다고 가정할 때 4억2천까지 대출이 나오고, 나머지 차액금인 1억8천만원만 있으면 됩니다. 아니면 먼저 갈아타고 싶은 상급지의 아파트를 계약하고, 잔금 때 까지 내 물건을 파는 겁니다. 이 때 계약금10%만 있으면 되겠죠. 여기서 문제가 생깁니다.
- 내가 가진 아파트를 먼저 팔고, 매수하는 전략 (따로 투자금 들지 않음) (대출 여부만 판단하면 됨)
- 먼저 사고 싶은 곳을 계약을 하고 , 잔금 때 까지 내가 가진 물건을 팔아서 입주하는 전략
1번의 경우 리스크는 내 걸 팔았는데, 내가 살 곳의 가격이 오르면? 리스크이고, 2번의 경우 새로 계약을 했는데, 내가 가지고 있는 아파트가 팔리지 않을 경우 리스크가 있습니다. 하지만 생각해보세요. 하락장이라면 싸게 팔아서 , 싼 걸 잡으면 되고, 상승장이라면 비싸게 팔아서 비싸게 사면 그만인 겁니다. 여기서 해야 할 것은 평소에 임장을 많이 가고, 매물 리스트를 작성해두는 것이죠. 그래야 선택지가 많아집니다.
1주택자 갈아타기 예시
2번의 경우 예시를 들어보겠습니다. 먼저 사고 싶은 아파트가 6억이라면 6천만원을 준비해서 계약을 합니다. 그리고 매도자에게 협의를 합니다. 잔금을 조금 늦게 할 수 있냐고 물어보는 겁니다. 보통은 3개월 이지만 6개월정도 기간을 길게 잡는거죠. 그 기간안에 어떻게든 팔아야 됩니다. 그리고 매도를 했다면 잔금을 치루는 날 은행에 가서 새로운 아파트에 대한 대출을 받고, 기존 아파트에 대한 대출은 상환을 합니다. 그리고 차익금을 가지고 새로운 아파트를 사는 거죠. 이 절차가 잔금날 하루 다 이루어 집니다. 그리고 생각해봐야 할 부분이 금리죠. 기존에 금리가 3%였는데, 현재 시중금리가 4%라면 4%의 금리로 갈아 탈 수 밖에 없는 겁니다. 금리는 1번 먼저 팔고 매수하는 전략도 마찬가지 입니다.
1주택자 상급지 갈아타기가 힘든 이유
다들 내가 가진 물건은 비싸게 팔고 싶고, 내가 가고 싶은 곳은 싸게 사고 싶기 때문에 상급지 갈아타기 힘든 겁니다. 이건 인간이기 때문에 그렇습니다. 근데 돌려서 생각해보면, 내 물건을 급매로 팔고, 나도 급매로 잡는 다면 별로 어려울 게 아닙니다. 내가 가진 아파트가 시세가 5억인데 4억5천에 팔고, 내가 가고 싶은 아파트가 6억인데, 5억 5천에 산다면 이는 똑같은 결과입니다. 내가 살 곳의 아파트 목록은 1~2개 목록이 아니라 , 10개 이상의 리스트를 가지고 있어야 됩니다. 그래야 더 많은 선택지가 있기 때문입니다. 그래서 임장을 하는 겁니다. 더 싼곳을 찾기 위해서 !
또 하나 방법은 투자금을 최소화 시키는 전략입니다. 내 물건이 팔렸다면, 나는 그냥 월세 구축에 사는게 좋습니다. 내가 상급지에 실거주를 할 생각을 버린다면 갈아타기가 쉬울 수 있습니다. 자신이 상급지에 실거주를 한다면 훨씬 더 많은 비용이 들지만, 전세를 끼고 매매한다면 더 적은 금액으로 투자 할 수 있습니다. 물론 전세와 매매간격이 좁아진 상태여야 하고, 전세입자를 쉽게 구할 수 있어야 됩니다. 이것 또한 리스크가 있습니다.
1주택자 상급지 전략
- 대출금이 별로 없다면, 월세로 거주한다(아파트구축, 빌라) 집은 공실로 비워두고 팔릴때까지 대출이자를 감당한다.
- 내 물건을 먼저 팔고, 추후에 계약하는 전략(계약금 10%가 들어오면, 그 돈 + 내 돈을 합해서 , 새로운 곳을 계약하는 방법)
- 상급지 물건을 먼저 계약을 하고, 추후에 내 껄 파는 전략 (계약금 10% 필요함)
정리하자면, 핵심은 내 물건도 싸게 팔고, 내가 살 곳도 싸게 사면 결국 똑같다는 겁니다. 그리고 대출여부가 중요하기 때문에 갈아타기를 할 때는 반드시 여유자금이 있어야 됩니다. 자신이 신용대출이 있다면 DSR 규제로 인해서 대출이 안 나올 수도 있습니다. 기존에 대출이 3억인데, 금리가 2%인 사람은 한 달에 나가는 비용이 적을 수 있지만, 갈아타기를 하면 대출금액은 2억5천으로 받아도 금리가 3.5%라면 한 달에 나가는 비용이 더 나갈 수 있습니다. 이런 건 어쩔 수 없습니다.
생각해봐야 할 부분은 상급지로 갈아타면서 한 달에 더 많은 비용을 내지만, 예를 들어 120만원의 원금 이자를 내다가, 갈아타면서 150만원의 원금 이자를 낸 사람이 있다고 가정하겠습니다. 하지만 부동산 시장이 좋아진다면, 하급지의 아파트의 가격이 5천만원 오를 동안 상급지는 1억이 올라버립니다. 이런 점을 생각한다면 갈아타는 게 좋은 전략 일 수 있습니다.
마치며
사람들은 한 곳에 살면 그 곳을 떠나기 싫어 합니다. 그래서 한 곳에서 5년 10년을 거주 하게 됩니다. 하지만 부자가 되고 더 나아 지려면 결국은 사고 팔고, 상급지로 올라가야 됩니다. 그리고 월고정비용도 늘어날 수 있습니다. 그래서 악착같이 아껴서 투자금을 만들고, 월급 외 부수입을 만들어야 됩니다. 이런 것들을 평상시에 준비 한 사람만이 기회가 왔을 때 갈아 탈 수 있습니다.