초등학교, 중학교, 고등학교 때 공부는 많이 하지만 정작 사회에 나가서 정말 필요한 부동산에 대해선 배우지 못했죠. 오늘은 전세 제도 문제점 이라는 주제로 부읽남님의 영상을 보고 난 뒤에 정리를 좀 해봤습니다. 반드시 알아야 할 개념입니다.
전세 제도 문제점 첫번째 : 전세대출
전세제도의 문제점은 전세 대출이라고 할 수 있습니다. 우리나라는 매매보다 전세 대출을 훨씬 더 장려 합니다. 시세 대비 90%까지 대출을 해주고, 신혼 부부라면 전세 대출을 매매 대출에 비해서 훨씬 더 조건이 낮습니다. 바로 이런 전세 대출 때문에 부동산의 매매가격이 올라 갑니다.
자신의 자본금이 1억이 있는 A사람이, 원래 대출이 안 나오면 그냥 1억을 주고 20평 아파트를 살아야 하는데, 국가에서 대출을 2~3억을 해주다보니, 3억을 주고 30평대 아파트를 살 수가 있는 겁니다. 요즘은 전세를 사는 사람들도 대출을 거의 다 받습니다. 그러다 보니 이 전세 가격이 매매가격을 들어 올리는 구조가 됩니다.
전세 제도 단점 두번째 : 개인 간 거래
문제는 이런 거래가 개인과 개인간의 거래라는 점입니다. 임대인과 임차인은 사실 누가 갑이고 누가 을이고 그런 관계가 아니고 사실 그냥 서로 이해관계가 맞아서 계약을 한 것 뿐입니다. 그런데 그 과정에서 국가가 끼어듭니다. 바로 전세대출이죠. 이런 개인간의 사적인 거래에 대해서 국가는 책임을 지지 않습니다. 그래서 전세 사기를 당해도 국가가 전부 책임을 지지 않는 것이죠. 그럼 왜 책임을 지지 않을까요? 애초에 전세 제도 자체가 리스크가 있는 제도이기 때문입니다.
이것을 부읽남님은 전세를 사는 것은 전당포 창업을 하는 것이다 라고 비유를 했습니다. 전세 세입자는 전당포 창업주라고 그냥 머리에 입력을 하시면 됩니다.
전세 세입자는 전당포 주인?
예전에는 전당포가 많았는데 현재 전당포는 많이 없어졌습니다. 그 이유는 이제는 돈을 빌려주는 곳이 많아 졌기 때문입니다. 전당포도 마찬가지로 돈을 빌려주는 곳입니다. 은행은 돈을 빌려줄때 빌려줄 사람의 신용을 따집니다. 대출이 있는지, 돈은 얼마나 벌고 있는지 언제까지 잘 갚을지 등등을 따지죠. 반면 전당포는 돈을 빌려줄 때 “물건”을 받고 돈을 빌려 줍니다. 예를 고가의 시계를 맡기면 전당포 주인은 “시계 감정”을 통해서 얼마인지 파악을 합니다.
그리고 돈을 빌려주죠. 그 동안 시계는 전당포 주인이 가지고 있습니다. 다시 시계를 받으러 올때 돈을 빌려준 것에 대한 이자를 전당포 주인은 챙기는 거죠.
문제는 여기에 리스크가 있습니다. 시계를 맡기고 간 사람이 돈만 가지고 돌아오지 않을 가능성이 있습니다. 따라서 전당포 주인은 물건에 대한 감정을 잘하는 사람이어야 하고, 물건 가격이 2억이라면, 그 사람이 도망갈 가능성이 있으니 시세보다 더 낮은 가격을 빌려줘야 합니다. 시계가 2억이라면 , 1억 5천 까지만 돈을 빌려줘야 하는 겁니다.
이해가 안되는데.. 전당포 주인과 전세입자 뭐가 같은가?
자 ! 이제 전세입자 입니다. 어느 아파트에 들어갈지 정해야 됩니다. 전당포 주인(전세입자)는 감정을 해야 합니다. 상당히 고수여야 하죠. 어떤집이 현재 얼마 이고 매매대비 전세 가격이 적당한지 스스로 알아야 합니다. 그래서 전세 가격이 적당한 가격인지 평소에 부동산에 대해서 해박해야 합니다. 그리고 집주인은 집을 담보로 맡긴 것이고, 전당포 주인(전세입자)는 이 집이 잘못될 경우 경매에 붙이거나 소송을 통해서 자신의 돈을 되찾으려 합니다.
문제는 세입자가 아파트나 빌라의 전세 가격에 대해서 감정 및 평가를 못 한다는 것이 문제입니다. 개인은 직장 다니기도 바쁜데.. 그걸 언제 배우고 익힐 수 있을까요. 그래서 사실 이런 전세 제도는 없어야 하는 것인데, 지금까지 전세 세입자와 임대인이 서로 이해관계가 맞아서 계속해서 이뤄져 나오고 있는 것입니다.
전세 세입자는 대출도 많이 나오기 때문에 자신의 형편보다 더 좋은 곳에서 살 수 있고, 집주인은 전세금을 무이자로 받을 수 있어서 그 돈을 다른 곳에 굴릴 수가 있습니다. 리스크가 있지만, 서로 문제만 안 터지면 정말 좋은 제도가 바로 전세제도 입니다.
집주인 = 렌트카 사장님
반면 집주인은 렌트카 사장님이라고 비유했는데요. 렌트카 사장님은 렌트카 사업을 시작할 때 대출을 받아서 시작하는 사람이 대부분일 것이고, 그 차를 관리를 하고 계속해서 돈이 들어 갑니다. 그리고 그 차를 빌리는 사람들은 작은 보증금을 내고 차를 빌립니다. 렌트를 해 보신분들은 아시겠지만, 차를 빌리기 전, 그리고 빌린 후에 렌트카 직원이 정말 하나하나 꼼꼼이 기스가 난 곳이 있는지 살펴봅니다.
그럴일은 없겠지만, 렌트를 하고 반납을 안 하고 그 차를 가지고 도망을 간다면 렌트카 사장님이 직접 쫓아가서 찾아야 합니다. 저도 월세를 줘봤지만, 월세는 1달, 2달까지는 납입하지 않아도 집주인은 아무것도 할 수 있는게 없습니다. 그리고 월세 세입자가 월세를 납입하지 않으면 “보증금에서 까라며” 협박을 하기도 합니다. 그러면 집주인은 그냥 앉아서 당해야 하고, 이번에는 집주인이 세입자를 상대로 소송을 제기해야 합니다. 만약 소송을 제기해서 집에서 쫓아내도, 그 기간동안 보증금이 다 떨어지고, 소송에서 진 세입자에게 돈을 청구 해봤자 세입자가 돈이 없다고 하면 그냥 밀린 월세값을 받기 못합니다.
소송을 누가 걸까?
정리하자면 전세는 세입자가 리스크가 있기 때문에 문제가 생기면 전세입자가 집주인을 상대로 소송을 제기하고, 월세의 경우는 집주인이 리스크가 있기 때문에 문제가 생기면 집주인이 세입자에게 소송을 제기 합니다. 월세와 전세 모두 그 집을 빌려쓰는 것에는 같은 것이지만, 전세 사기를 당 하지 않고 조금 안전하게 살고 싶다면 월세가 낫습니다.
저는 이런점이 많이 안타깝습니다. 이런 제도, 부동산에 대해서 학교에서 교육을 좀 받았다면 전세 사기 같은 피해도 조금 덜 했을 것 같다는 생각이 듭니다. 정말 모두가 너무 취직, 취업에만 관심을 갖고 있고, 정작 중요한 부동산에 대해선 너무 무지 합니다. 또한 금융에 대한 교육도 너무 없어서 열심히 저축만 하면서 사는 사람들이 안타깝습니다.
이렇게 전세 제도 문제점 이라는 주제로 글을 써봤습니다. 대한민국에 사신 다면, 반드시 알아야 할 내용 이므로 꼭.. 이해하셨으면 좋겠습니다.