오늘은 임대인 입장에서 전세 다음 세입자 못 구할 경우 생기는 일들을 주제로 글을 써보고자 합니다. 사실 공부하려고 남기는 것도 있습니다. 전세사기가 하도 많아서 이 글은 인기가 없을 지도 모르겠습니다. 그래도 지금까지 조사한 걸 공유하겠습니다.
전세 다음 세입자 못 구할 경우 (목차)
- 이 글을 쓰게 된 이유
- 보증보험 승인 시점
- 전세보증보험 문제점
- 임차권 등기명령
- 상환 압박(hug)
- 대처 방법은 ?
이 글을 쓰게 된 이유
일단 지금 현재 저의 상황은 3개월 뒤 새로운 임차인을 구해야 되는 상황이고, 혹시나 구하지 못 하면 어떻게하지?라는 생각이 들어서 조사를 하게 됐습니다. 그리고 도중에 새로운 임차인을 구하게 되었는데, 부동산 중개소 사장님에게 이상한 말을 듣게 된 후로 더 궁금해졌습니다. 바로 “보증금”문제 입니다. 요즘 하도 전세사기 문제가 많다보니 , 세입자는 주택도시보증공사(hug)에 가입을 해야 하는데, 이게 그냥 다 해주지 않습니다.
보증보험 승인 시점
임차인 , 임대인은 보통 잔금을 치르기 전에 계약서를 쓰게 됩니다. 계약서는 통상 잔금일, 입주일 3개월 전에 쓰게 되죠. 그런데 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니, 전세보증보험에 가입을 하려고 하겠죠. 문제는 이 가입시점이 , 계약서를 쓴 시점이 아닌, 잔금일 이후 전입신고를 한 뒤에 보증보험 가입여부가 결정된다고 합니다. hug 콜센터 직원의 말에 의하면 이렇게 되는 이유가, 세입자가 전입신고를 한 뒤에야 비로소 “효력”이 발생하기 때문에 그 때 보증보험에 가입이 된다고 합니다.
전세보증보험 문제점
이렇게 되면, 문제가 생깁니다. 전세보증보험 이라는 것도 결국엔 KB시세의 90%를 보증을 해 주는 거죠. 예를 들어 계약서를 쓰는 시기가 1월인 시점에서 해당 아파트의 KB시세가 2억이라고 가정하겠습니다. 3개월 뒤에도 2억이라면, 2억의 90%인 1억8천만원을 보증보험에 가입이 되는거죠. 그런데 3개월 뒤에 잔금 시점에 아파트 가격이 내려간다면? 그러면 당연히 KB시세가 낮아지고, 가격이 2억에서 1억9천으로 낮아졌다면 이제는 1억9천만원에 90%인 약 1천7천만원만 해당이 되는겁니다.
그럼 가입이 되는거아냐? 라고 생각 할 수 있는데, 이렇게 되면 전세보증 보험 가입이 되지 않습니다. 그래서 이 경우에는 계약서를 다시 작성해야 됩니다. 나머지 차액만큼 집주인이 보상을 해주면 안되냐고 물었더니 안된다는 답변을 받았습니다. 저는 이게 이해가 안됐습니다. 계약서를 다시 작성해야하다니.. 하도 전세사기가 많고, 아파트 가격이 떨어지다 보니 이런 문제가 생기는 거 같습니다.
전세 다음 세입자 못 구할 경우
이제 본론입니다. 자 ! 그럼 만약에 그럴일은 없어야겠지만, 다음 세입자를 구하지 못한다면 어떤일이 발생할까요? hug 주택도시보증공사에 직접통화를 해봤고, 그에 대한 답변 입니다. 근데 이건 case by case로 각각의 상황에 따라 다를 수 있다고 하니, 이게 정답은 아닙니다. 일단 세입자를 구하지 못 하게 되면 세입자는 가만히 있지 않을 겁니다. 먼저 임대인에게 통보를 할 겁니다. 다음 만기 때는 이사를 갈 거라고 통보를 하겠죠. 통상 계약만료 2개월 전에는 통보를 해야 효력이 생깁니다.
그리고 만기 날짜가 되도 , 다음 세입자를 못 구했을 때 세입자는 집주인에게 먼저 “내용증명”을 보내옵니다. 내용증명은 어떤 법적인 효력은 있는건 아니지만 나중에 소송을 할 때 “증거자료”로 활용이 되거든요. 지금까지 이렇게 해도 별 문제가 일어나지 않습니다. 하지만 이제 세입자가 보증보험에 가입이 되어있었다면 이야기는 완전 달라집니다.
세입자는 해당 집에 대해서 “임차권 등기명령 신청”을 하게 됩니다.
임차권 등기명령?
이걸 세입자가 하게 되면 임대인에겐 “치명적”입니다. 이건 마치 평범한 사람이 범죄자가 되는 것과 같습니다. 임차권 등기명령은 그냥 쉽게 말해서 이 집은 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 못 한 집으로 낙인이 찍혀서 “등기부등본에 찍혀서 나오는 거죠. 안 그래도 세입자를 못 구했는데 이제는 더 구하기 어려워 집니다. 누가 들어오겠습니까.. 그리고 임차인은 보증보험에 가입되어 있기 때문에 자신은 hug 주택도시보증공사에서 돈을 받고 나가게 됩니다. 그럼 이제 세입자와 임대인의 관계가 아닌, 임대인과 hug 주택도시보증공사의 관계만 남게 되는 겁니다.
상환의 압박
만약 2억원의 보증금인 집이었다면, 세입자는 2억을 hug 공단에게서 돌려받고 나갈 겁니다. 그럼 이제 임대인은 2억의 빚이 생긴 겁니다. 누구에게? hug에게 생긴거와 같습니다. 그럼 허그에서는 이제 임대인에게 이자를 물라고 통보가 오게 됩니다. 담당자가 지정이 되어서 내려온다고 합니다. 이자 금리는 어느정도 냐고 물어봤더니 5%금리라고 합니다. 2억에 대한 5%이자를 내야 되는거죠. 매 달 내야 되냐고 물어봤는데, 그렇지는 않다는 답변을 받았습니다. 그럼 언제까지 내야되느냐? 그것도 정해진 것은 없고, 집주인이 연락을 잘 받고 협조적으로 하게 되면 이자만 내면 될 수도 있지만, 만약 집주인이 연락도 안되고 이자도 내지 않는다면? “경매”로 넘어 갈 확률도 있다고 합니다. 다른 hug 관련 직원은 그렇게 세입자가 나간 뒤에, 약 6개월정도의 시간을 준다고 했습니다.
차라리 경매로 넘어가게 되면 더 나은거 아닐까? 생각이 들기도 했는데, 경매로 집이 넘어가게 되면 더 최악입니다. 시세가 2억인 집이 경매로 팔리게 되면 1억5천에 팔릴 수도 있습니다. 심지어는 더 낮게 팔릴 수도 있죠. 그렇게 되면 나머지 5천만원이 빚이 생기는 겁니다.
대처방법은 없는걸까?
대처 방법은 역시 그냥 “돈이 있어야 한다” 뿐입니다. 그리고 사전에 왠만하면 새로운 세입자를 구해야 됩니다. 부동산 카페를 가입하고 활동하거나 아니면 부동산 중개소 100곳에 뿌려야 됩니다. 그리고 직접 찾아가서 물어도 보고, 계약 만료 전에 최선을 다해서 구해야 됩니다. 그리고 현실적으로 생각해야 됩니다. 전세가격이 떨어졌다면, 그것보다 낮은 가격에 내놔야 세입자가 찾아옵니다. 아무리 전세사기 등 전세에 대한 인식이 안 좋아도 가격이 낮추면 손님은 찾아 옵니다. 돈이 없다면 역전세 대출을 알아보든지, 아니면 신용대출로 융자를 받아서라도 세입자를 찾아야 됩니다.
만약, 임차권 등기명령까지 갔다면, 집을 내놓을 때 “임차권 등기 말소조건”으로 새로운 세입자를 찾아야 됩니다. 이 경우에도 이미 “낙인”이 찍힌 집이기 때문에 전세금을 시세보다 낮춰서 내놔야 들어올 겁니다. 이렇게 hug를 통해서 전세 다음 세입자 못 구할 경우에 어떤일이 발생하는지 알아보면서 느낀 점은 결국에는 “돈이 있는 사람이 승자구나”라는 생각이 더 들더군요.
갭투자, 전세끼고 매매를 하는건 위험합니다. “전세가격이 향후 올라갈 경우에만 “ 좋은 투자입니다. 항상 오르는 건 없습니다. 흔히 부동산은 안전자산이라고 생각하지만 절대 그렇지 않습니다. 한 번 경험해 보니 부동산도 하이 리스크 , 하이리턴 입니다. 2억원의 집이 있는데, 전세 1억9천이면, 천만원을 가지고 집을 살 수 있는 게 갭투자 입니다. 하지만 나는 2억이라는 소유권을 가지게 되며 , 결국에는 1억9천도 세입자로부터 무이자로 돈을 빌린 겁니다. 따라서 빚은 1억9천이 되는 겁니다. 갭투자와 관련하여 더 자세하게 알고싶다면 아래글을 참고하시면 도움이 되실 겁니다.