오늘 포스팅은 지난 임대차 3법이 현 시점에서 우리에게 어떤 문제점을 안겨주고, 그에 따른 해결방안을 알아보겠습니다. 임대차 3법 문제점 중 가장 큰 부작용이 전세가 상승 이었죠. 왜 이런 일이 일어났는지 원인을 알아보겠습니다.
임대차 3법 정리
임대차 3법은 2020년 7월 30일 시행 되었으며 , 임대차 3법은 핵심은 바로 전월세를 계약 할 시에 인상률은 5%만 올릴 수 있게 한 점, 그리고 계약갱신 청구권을 통해서 2년이 아닌, 2년+2년, 총 4년을 살 수 있게 만든 정책입니다. 세입자 입장에서 보면 분명 좋은 제도죠. 2년을 살다가, 보증금을 5%밖에 집주인이 인상하지 못 하고, 나는 2년을 더해서 살 수 있습니다. 4년이면 아들 딸 대학도 보낼 시간입니다.
그런데, 임대인 입장에서 생각해 봅시다. 인상률은 5%로 제한 했는데, 반대로 전세 가격이 떨어 질 수도 있는데, 인하율은 제한하지 않았습니다. 뭔가.. 앞뒤가 안 맞는 정책 인거죠. 차라리 아에 못 올리도록 했으면 이렇게 전세가가 폭등하진 않았을 겁니다.
임대차 3법 문제점 , 부작용은?
이런 사실을 안 임대인 들은 21년에 전세를 계약 할 때, 앞으로 4년동안 못 올 릴테니, 미리 4년을 올리자!!!라고 생각해서 미리 올려 버리게 됩니다. 그러다 보니 20년에 7월에 전세가는 폭등하게 됩니다. 그리고 22년 유례없는 금리 상승으로 인해 전세가, 매매가도 하락 했습니다. 사실 금리만 올리지 않았어도, 전세가는 더 올랐을 수도 있습니다. 2000년 전에는 원래 전세를 살 때 1년단위로 계약을 했었습니다. 그런데 그 당시에도 1년은 너무 짧으니.. 2년으로 하자고 해서 전세 계약을 1+1로 바꾼적이 있었죠. 그 때 당시의 전세는 어떻게 되었을까요? 그 당시도 폭등을 했습니다. 집주인들이 1년을 받을 것을 2년간 못 올리게 되니까 2년치를 한번에 올리게 된 겁니다. 이런 사실을 국회의원들이 몰랐을까요?
저는 이것이 전형적인 포퓰리즘 정책이라고 생각합니다. 이제 24년 7월이면 임대차 3법을 시행한지 4년째가 됩니다. 그 동안 전세를 살았던 사람들이 점차 시장 밖으로 나 오게 됩니다. 24년인 1월 현재, 서울의 전세가가 올라가고 있다는 뉴스가 나오기 시작했습니다. 진짜 또 한번의 전세가 폭등이 24년 7월에 다가올 수 있습니다.
집값이 하락 하려면 어떤 정책이 필요할까 ? 임대차 3법 해결방안
집 값은 정말 사람이 사는 곳으로 투자처가 아니라 필수재입니다. 그런 곳이 투자로 바뀌고, 정치인들의 “표”수단이 되어 가고 있습니다. 집 값이 내려가려면 어떻게 해야 될까요..? 바로 “수요 분산” 그리고 “저가 아파트 공급”을 하면 됩니다. 우리나라의 주택은 많습니다. 아파트 가격이 오르는 이유는 사람들이 살고 싶어 하는 동네에 정작 공급이 안 되기 때문입니다.
주택은 많지만, 모두가 살고싶어 하는 그런 “좋은 아파트(30평, 새 아파트)”는 부족한 거죠. 그러다 보니 수요는 있는데, 공급은 없고, 그래서 아파트 가격이 오르는 겁니다. 또 문제가 너무 수도권에 집중화되어 있는 것이 문제 입니다. 교육, 직장, 그리고 인프라까지 모든 것이 서울, 경기도, 인천 같은 수도권에 몰려 있습니다.
지방, 지역에서 취업을 하려고 해도, 마땅한 직장을 찾기 힘들고, 그래서 청년들이 지방에서 떠나 서울로 올라오는 겁니다. 그래도 땅은 넓은 한국 땅을 골고루 발전 시키고, 저가 아파트인 임대 아파트를 많이 지으면 가격이 떨어 지겠죠. 사실 아파트는 시멘트 덩어리가 맞습니다. 서울의 아파트와 강원도의 아파트의 가격이 다른 것 처럼요.
잘못된 사전분양 아파트
우리나라는 아파트를 짓기도 전에 청약 이라는 걸 해서 미리 뽑기를 합니다. 그리고 땅을 확보한 뒤에 건설사가 아파트를 짓습니다. 그러다 보니 건설사가 분양 가격을 높게 책정해서 이익을 가져가는 경우가 많습니다. 해결 방법은 기존에 집보다 싸거나 , 기존 집의 같은 가격으로 아파트를 짓는 다면 아파트 가격은 내려갈 겁니다. 임대 아파트 자체도, 운영도 많이 하지 않다 보니 임대 아파트에 사는 걸 마치 가난한 사람들이 사는 거라고 인식하는 경우가 많고, 단지 내에서도 차별을 하기도 합니다.
수요 분산
일자리를 지방으로 분산하고, 지방에도 국립대를 많이 지어서 청년들이 그냥 각 지역에서 대학을 나와도 취업이 잘될 수 있게끔 만들어야 됩니다. 그리고 그 과정에서 저가 아파트, 임대 아파트를 짓는 다면 , 집 값은 잡힐 지도 모릅니다. 수도권 집중화가 문제입니다.
정부예산을 지자체에 이관
예산도 중앙에서 관리하지 않고, 지자체의 경우 각각 자신의 실정에 맞게 쓰도록 해야 되는데, 모든게 중앙에 집중되어 있다보니 .. 지역 분권화가 더 되기 힘든 구조 입니다.
마치며
부읽남 전월제 상한제 어떻게 봐야 하는가?에 대한 영상을 보고 글로 정리하고 여기에 제 개인적인 생각을 담은 글입니다. 수요를 분산하고, 저가 공급 아파트를 짓는다는게 말이 쉽지 어려운 일입니다. 하지만 그런 일이기에 국회의원을 뽑고 대통령을 뽑는다고 생각합니다. 문제는 우리나라 정권은 이런 문제에 대해서 크게 생각하지 않는다는 게 문제입니다. 물론 서울의 발전으로 인해 나라가 많이 발전한 것도 있습니다. 그냥 차라리 시장에 개입을 하지만 않았어도 이렇게까지 폭등하진 않았을텐데, 아쉬운 마음입니다.
자본주의에서 많이 쓰이는 말 중에, 빵집 사장은 자신을 위해서 빵을 굽지 않는다고 했습니다. 독일의 경우도 월세가 폭등해서 국민들이 거리로 나온적이 있습니다. 독일의 법원에서 , 월세를 제한 하라는 정책을 폈는데, 결과는.. 월세가 더 폭등했습니다. 그럴 바에야 차라리 집을 임대하지 않고 집주인 본인이 직접 살게 된거죠. 그러다 보니, 공급이 줄어들고, 결과는 월세 폭등을 불러왔습니다. 마찬가지 입니다. 임대인은 투기꾼으로 몰고, 임대사업자를 망하게 했기 때문에 전세를 공급하지 않게 되었고, 결과적으로 폭등을 불러왔습니다. 이렇게 임대차 3법 문제점 , 해결방안에 대한 글을 마치겠습니다.