임대차 계약이 끝났는데 갑자기 월세 보증금 안주는 집주인 ! 어떻게 대처 해야 할까요. 첫번째는 내용증명, 두번째는 임차권 양도, 세번째는 등기명령, 그리고 지급명령과 반환소송이 있습니다.
월세 보증금 안주는 집주인 ! 이렇게 대처하자.
1. 내용증명서 보내기
내용증명은 어떠한 법적 효력이 있는 것은 아니고 심리적 압박을 주기위한 증명서 입니다. 그리고 추후에 법원에 소송을 제기할 때도 증거자료로 필요하기 때문에 내용증명은 보내는 게 좋습니다. 세입자는 집을 나가기 전에 최소한 한 달 전에는 집주인에게 통보를 해야 됩니다. 그리고 집주인도 별다른 말이 없다면 보증금을 돌려준다고 생각할 것 입니다. 하지만 통보를 했을 때 연락이 안되거나 또는 그냥 넘어가는 모습을 보면 내용증명을 미리 준비해야 됩니다.
- 내용증명서 보내는 방법
- 내용증명서는 우체국을 통해서 보낼 수 있습니다. 이 내용증명서에는 주소, 성명 , 임대차 계약기간과 보증금액이 들어가야 하고 미 반환시에 손해배상 청구를 할 것이라는 문구, 그리고 보증금을 안 주게 되면 소송까지 제기 하겠다는 문구를 작성하시면 됩니다. 직접 방문을 할 경우 내용증명을 작성 하고 3부를 작성하여 , 1부는 내가, 1부는 임대인에게 발송, 또 다른 1부는 우체국에 맡기게 됩니다. 인터넷을 통한 내용증명서를 발급하는 경우 자동으로 3부가 발송, 저장이 됩니다.
우체국 내용증명 후기 [세입자 퇴거 문자양식 , 계약 해지 통보]
2. 임차권 양도(계약 기간 전에 나갈 경우 보증금 돌려받는 방법)
보통 임대차 계약은 월세든 전세든 2년을 계약하게 됩니다. 그런데 만약에 임차인이 도중에 어떠한 사정으로 인해서 이사를 가야 되는 경우가 생길 수 있습니다. 이런 경우, 집주인은 보통 보증금을 중간에 돌려주지 않습니다. 다른 세입자를 구하고 나가라고 하죠. 대부분의 집주인이 보증금이 없기 때문입니다. 그래서 이럴 때는 임차권 양도를 통해서 보증금을 양도하고 나갈 수 있습니다. 임차권 양도란 말 그대로 다음 세입자에게 모든 권리를 물려주는 것입니다.
예를 들어 임차인인 내가 2년을 월세를 계약 했는데, 현재 1년을 살았습니다. 이제 1년을 더 살고 나가야 하는데 회사가 옮겨져서 이사를 가야 하는 상황입니다. 이럴 때 새로운 임차인은 2년이 아닌 나머지 1년을 양도를 받는 겁니다. 꼭 2년을 살고 싶어 하지 않고 사람의 사정에 따라 잠깐만 거주를 하고 싶은 사람도 있을 수 있겠죠. 하지만 임차권 양도는 단점이 있습니다.
임차권 양도 단점 및 서류
- 임차권 양도는 집주인의 동의가 필수 입니다. 그래서 집주인이 동의가 없다면 효력이 없습니다.
- 서류는 집주인 동의서, 임대차 계약서를 가지고 새로운 세입자와 임차권 양도 계약서를 작성하게 됩니다. 작성 후 기존 세입자는 새로운 세입자에게 집주인 동의서, 임대차 게약서, 임차권 양도 계약서를 전달하면 됩니다.
3. 임차권 등기명령 제도
세 번째로는 임차권 등기명령이 있습니다. 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서, 이사를 가야 되는 상황이라면 임차권 등기명령 제도를 활용하면 됩니다. 임차권 등기명령 제도란 돈을 돌려 받지 못한 채 이사를 가도 법적으로 보증금을 돌려 받을 권리를 건물의 등기부등본에 표시 하는 걸 말합니다. 집 주인 입장에선 이렇게 자신의 건물에 등기명령이 되어 있다면 다른 새로운 세입자가 들어왔을 때 , 등기를 떼어 보면 이런 집에 들어 오려고 하진 않을 겁니다. 대부분의 집주인은 이렇게 등기명령만 해도 대부분을 겁을 먹어서 보증금을 돌려줍니다. 이 후로 가게 되면 반환소송을 해야 하고 변호사 고용, 법원방문 등 스트레스가 이만 저만 아니기 때문에 압박을 심하게 받을 겁니다.
그리고 다른 세입자를 구할 때도 새로운 세입자도 구하기 쉽지 않을 겁니다. 새로운 세입자가 들어왔을 때 , 보증금을 돌려주지 않았던 집주인 이라는 것이 명확히 서류상 남아 있기 때문에 이런 집은 아무리 보증금이 낮아도 들어가려 하지 않을 겁니다. 그럼 이제 임차권 등기명령의 신청방법을 알아보겠습니다.
- 임차권 등기명령 신청방법
- 신청방법 및 준비서류
- 준비서류 : 임차권 등기명령 신청서 1부, 임대차 계약서 1부, 등기부등본 1부, 주민등록등본 1부, 내용증명서 1부, 부동산 표시목록 5부, 주택의 도면 1부
- 절차 : 관할 법원 방문 -> 신청서 및 제출 -> 등록 면허세, 지방교육세, 등기신청 수수료 납부 -> 법원에 접수 -> 법원의 심사(보정명령) -> 법원의 결정 -> 세입자와 집주인에게 전달 됨 -> 전달 확인 후 관할 등기소에 임차권 등기 신청하기 -> 등기부 등본을 떼어서 임차권 등기확인 최종 ! 확인)
- 소요 시간 : 보통 2주
- 수수료 비용
- 등록 면허세 건당 6천원
- 지방교육세 : 등록 면허세의 20%
- 등기신청 수수료 3천원(부동산 1개당)
- 송달료 2,300원 (1회)
- 신청방법 및 준비서류
임차권 등기명령 주의사항
정말 중요한 주의사항이 있습니다. 만약 계약기간은 만료 된 상태에서 집주인이 돈을 돌려주겠다는 말만 믿고 덜컹 이사를 가버리면 큰일납니다. 그리고 이사를 가서 전입신고를 하면 더욱 더 큰일입니다. 아무리 이사가 급해도 임차권 등기명령을 하고 , 최종적으로 등기부등본을 출력해서 등기부등본에 기재가 되었는 지 확인을 하고 이사를 가야 됩니다. 신청만 하고 되겠지! 라고 생각해서 이사를 그냥 가면 안 됩니다. 신청 후 약 2주 정도 기다리고 등기부등본을 꼭 확인하세요 . 이사를 일단 가게 되면 보증금을 영원히 돌려받지 못 할 수도 있습니다.
4. 지급명령 신청
보증금 정말 안 돌려준다면.. 이제 지급명령 절차가 있습니다. 일종의 독촉 절차라고 보시면 되고 이건 임대인 동의 없어도 법원이 신청이 가능합니다. 지급명령은 1개월 정도 소요가 되고 보증금 반환소송에 비해 소송비용도 10/1로 저렴합니다. 법원에 신청을 하면 되고 채권자가 법원에 참석을 하지 않아도 지급명령이 됩니다. 지급명령 신청 후 2주 동안 집주인이 이의 신청을 안하면 법적 효력이 발생합니다. 하지만 여기도 주의 사항이 있습니다. 만약 2주 안에 집주인이 이의제기를 한다면 효력을 잃고 일반 소송절차로 진행이 됩니다. 따라서 지급명령은 명백히 임대인이 이의제기를 하지 않을 만한 사유가 있을 때만 진행하는 게 좋습니다. 그치만 지급명령을 신청 했다는 거 자체가 소송까지 갈 마음을 먹고 해야 되기 때문에 어느정도는 각오는 해야됩니다.
5.최후의 방법 – 보증금 반환소송
정말 갈때 까지 갔다면 소송을 해야 됩니다. 반환 청구소송은 6개월 정도 소요가 되고 시간과 에너지 , 금전적인 부분에서 상당히 힘듭니다. 만약 소송에서 이겨도 임대인이 버티고 보증금을 돌려주지 않으면 집을 경매로 넘겨야 됩니다. 그런데 만약 집값이 하락한 상태라면 보증금보다 낙찰대금이 낮아서 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 그래서 항상 전세, 월세를 구할 때는 전세가율이 몇 %인지, 임대인의 세금 체납이 얼마인지, 계약당사자 인지 , 등기부등본 상 문제가 없는지를 체크 하는 게.. 이런 참사를 막을 수 있는 길입니다.
이렇게 월세 보증금 안주는 집주인 이라는 주제로 포스팅을 해봤습니다.