오늘은 시흥 장현지구 전망 글을 포스팅 해보겠습니다. 사실 시흥에는 새로운 지구계획들이 많습니다. 목감지구, 은계지구가 있고, 더 가면 배곧신도시가 있습니다. 이 지역들에 대해서 향후 어떻게 가치 상승이 일어날지 알아보겠습니다.
서론 및 개요
일단, 글을 쓰기에 앞서 저는 현재 장현지구에 살고 있습니다. 투자목적으로 2019년에 집을 샀습니다. 약간의 개인적인 감정, 주관적인 부분을 제외하고 그간 제가 여기에 살면서 바뀐점을 넣어보겠습니다. 결론부터 말하자면 “사람살기 좋아졌고, 유동인구가 많아졌습니다”. 당시 제가 집을 사서 서울로 출퇴근 할때만 해도 굉장히 사람도 없었고, 유령도시 느낌이었는데, 현재는 어딜가나 사람이 많고 먹을곳도 많이 생겼습니다. 하지만 무조건 좋아진건 아닙니다. 예정되었던 사업들이 지지부진 한 것도 많습니다. 그럼 하나하나 살펴보겠습니다.
시흥 장현지구 전망
시흥시는 예전에는 별 볼일 없는 곳 이었지만, 광명시와 인접해 있고, 서울과의 거리도 꽤 가까운 편입니다. 시흥이라고 하면 너무 먼 곳 처럼 생각하는 사람이 있는데, 차가 있다면 서울의 사당까지는 그리 멀지 않습니다. 시흥시는 장현지구, 은계지구, 목감지구, 그리고 배곧신도시가 있습니다. 이 중에 가장 좋은 곳으로 순서를 매기자면, 목감지구, 배곧신도시, 그리고 장현, 은계지구가 될 겁니다. 아무래도 목감은 서울과의 거리도 짧고 판교로 가는 버스가 있을 정도로 교통이 좋습니다. 배곧신도시는 생각보다 인구가 많이 살고, 공원도 좋고, 서울로 가는 버스로 자주 다닙니다.
시흥시를 볼 때 호재가 뭐가 있을까요? 바로 교통입니다. 신안산선, 그리고 월판선이 있겠고, 일자리로는 광명시흥 테크노밸리가 있습니다. 시흥 장현지구 전망은 이런 사업이 빠르게 전개가 될 때 큰 상승이 일어날 겁니다.
시흥시인구
시흥시 인구는 2017년 47.22만에서 2024년 1월 기준 519,306명으로 인구는 늘고 있습니다. 2019년만 해도 지나다닐 때 사람이 거의 없었습니다. 그런데 요즘은 평일에도 유동인구가 많습니다. 그리고 저는 서울로 출퇴근을 하고 있는데, 2019년에는 출퇴근을 할 때 아침 7시에 차를 끌고 나가도 차가 막히지 않았는데, 이제는 아침 7시에 나가면 차가 막힙니다. 그 만큼 사람들이 많아 지고 있는 걸 느끼고 있습니다. 원래는 장현지구에 어디에서 갓길 주차도 가능했는데, 이제는 공영주차장이 하나둘씩 생겨나고 있고, 플랑드르에 있는 주차도 무료였지만, 이제 유료로 전환되었습니다. 인구는 확실히 체감이 될 정도로 늘고 있습니다.
시흥시 복합환승센터
장현지구에는 시흥시청역이 있습니다. 여기는 향후 트리플 역세권으로 발전을 한다고 해서 복합환승센터가 생긴다는 말이 많았습니다. 하지만 현재까지 사업을 하고 있지 않은데, 그 이유는 코로나로 인해서 사업성이 나오지 않기 때문이라고 합니다. 호재만 보고 투자를 하지 말아야 하는 이유입니다. 2024년 현재까지도 아무런 공사를 하고 있지 않습니다.
시흥 장현지구 전망 : 신안산선 개통 !
장현지구는 시흥능곡역에 있고, 시흥시청은 향후 신안산선과 월판선으로 인해서 트리플 역세권이 되는 역세권입니다.
- 트리플 역세권 시흥시청 : 경강선, 신안산선, 서해선(2016년개통)
- 신안산선은 서울의 중심업무지구인 여의도와 시흥시청역으로 연결 하는 노선으로 출퇴근 거리가 20분으로 줄어든다고 합니다. 한양대에서 여의도가 20분대, 원시~ 여의도가 40분으로 단축된다고 하니, 정말 역대급으로 시흥의 가치가 올라 갈 수 있습니다. 현재 여의도의 집값은 20억이 넘어갑니다. 시흥장현지구에 있는 대장 아파트의 가격은 7~8억정도 합니다. 교통이 생기면 분명 가치는 상승 할 겁니다. 적어도 10억은 가지 않을까 생각합니다만, 문제는 대체 언제 대체되느냐 입니다. 신안산선은 2019년 착공을 시작했고, 2023년 말 기준으로 전체 공정률이 33%를 넘어가고 있습니다.
- 2025년 개통 예정이었지만.. 2026년이나 되어서야 개통한다고 합니다.
신안산선 공정률 , 급행 정차역, 수혜 지역은 어디일까?
월곶 ~ 판교 노선도
- 정거장 11개소 , 신설 8개, 기존역 개량 3개소
- 사업비 2조 644억
- 월곶 ~ 판교간 34.155Km 복선전철 신설
- 2016년 국토교통부에서 처음 발표할 때만 해도 2025년에 개통한다고 했으나 현재는 2028년이라고 수정했음. 향후 2030년이나 되어야 개통할 가능성
시흥 장현지구 전망 , 호재 : 광명시흥 일반 산업단지
일자리가 있는 곳에 아파트 가격도 올라가기 마련입니다. 그리고 그 일자리의 질도 좋아야됩니다. 시흥시는 광명시와 같이 4가지의 사업을 하고 있습니다. 광명시흥 일반산업단지, 광명 유통단지, 광명시흥 도시첨단 산업단지, 그리고 광명학온 공공주택지구 입니다. 모두다 착공은 시작했습니다. 근데 문제는 .. 공사기간이 점점 늘어나고 있는게 문제입니다. 사업기간이 2024년에서 2025년이라고 되어 있는데 , 솔직히 이대로 진행될 꺼 같진 않습니다. 해당 지역으로 직접 차를 타고 가봤는데, 아직 제대로 땅을 파지도 않은 상태입니다.
| 구분 | 광명시흥 일반산업단지 | 광명 유통단지 | 광명시흥 도시첨단산업단지 | 광명학온 공공주택지구 |
|---|---|---|---|---|
| 시행자 | LH | LH | GH | GH |
| 위치 | 광명시 가학동 시흥시 논곡동·무지내동 | 광명시 가학동 | 광명시 가학동 시흥시 논곡동·목감동 | 광명시 가학동 |
| 규모 | 974,792㎡(29만5천평) (광명) 343,910㎡ (시흥) 630,882㎡ | 297,237㎡(9만평) | 492,869㎡(15만평) (광명) 324,635㎡ (시흥) 168,234㎡ | 683,922㎡(20만6천평) 4,317세대 (10,795인) |
| 사업비 | 7,900억원 | 2,567억원 | 6,165억원 | 9,009억원 |
| 사업기간 | 2017. ~ 2025. | 2017. ~ 2024. | 2017. ~ 2024. | 2018. ~ 2026. |
| 진행사항 | 공사 중 (2021. 6. 3. 착공) 2025년 6월 30일 준공 예정 | 공사 중 (2021. 7. 19. 착공) | 공사 중 (2021. 11. 25. 착공) | 지구계획 승인 (2022. 7. 8.) |
광명시흥 테크노밸리 2024~2026년 순차 착공..?
장현지구 유망 지역은?
장현지구에서 가장 유망한 지역은 어디 일까요? 바로 트리플 역세권이 생기는 곳인 시흥시청역, 그리고 시흥능곡역 인근 입니다. 시흥능곡역에는 시흥 플랑드르가 생겼는데, 지하 3층 ~ 지상 7층 , 연면적 60,410.38m2의 건물로 시행사는 성남 판교대장지구를 담당한 HMG , 시공사는 제일 풍경채로 유명한 제일 건설에서 지었습니다. 플랑드르는 롯데시네마가 있고 옷을 팔고, 여러가지 음식점이 있습니다. 플랑드르는 처음에는 거의 빈 상가가 많았는데 최근에 점점 채워지기 시작하면서 , 공실이 없어지고 있습니다.
장현지구에서 가장 전망이 좋은 곳은 시흥시 군자동과 시흥시 장곡동입니다. 군자동의 경우 시흥시청이 있는 곳으로 트리플 역세권이 기대되는 곳이고 , 장곡동의 경우 역이 없는 곳인데, 새로운 역이 생기는 “장곡역”입니다. 두 곳 모두 스타벅스가 입점 해 있습니다. 스타벅스는 아무곳이나 들어오지 않죠. 실제로 장곡역이 생기는 곳은 건물들이 많이 올라왔습니다. 장현지구의 대장아파트는 시흥능곡역에 있는 제일 풍경채 센텀이고, 두번째가 시흥시청역 동원로얄듀크 입니다.
서울 출퇴근 가능할까?
서울 어디로 출퇴근 하느냐에 따라 다르지만, 서울의 사당쪽까지 출퇴근을 한다면 나쁘지 않습니다. 대중교통을 이용하면 장현지구에서 사당까지 50분정도가 걸립니다. 하지만 자가를 이용해서 가면 30~40분이면 서울대입구에 도착합니다. 이렇게 빠르게 가는 이유는 바로 “강남순환로” 덕분입니다. 강남순환로는 거의 막힌적도 없고 굉장히 빠르게 서울로 진입하게 해 줍니다.
환경
장현지구는 조금 아쉬운 게 녹지가 많지 않다는 점입니다. 공원을 가려면 갯골 생태공원, 연꽃 테마파크 정도가 있습니다. 하지만 목감지구로 넘어가면 물왕저수지가 있어서 음식점도 많고 외식하기에 좋습니다. 그리고 해산물을 좋아한다면 오이도가 있어서 회를 먹기에도 좋습니다. 드라이브 가기에도 좋아서 영흥도, 영종도를 가기에도 좋습니다. (1시간 거리)
시흥시 입주물량, 미분양
시흥시 입주물량과 미분양을 보겠습니다. 미분양이 거의 없으며, 2024년부터 2026년까지는 공급이 거의 없습니다. 2027년에 공급이 조금 있구요. 앞으로 입주물량은 13단지 이며 10,153세대 입주예정 입니다.
마치며 결론 !
결국 살기 좋은 곳이 투자가치도 올라가기 마련입니다. 아직까지는 불편한 점이 많습니다. 교통이 불편한 게 최대 단점입니다. 상업시설과 아이들 키우기엔 좋은 곳입니다. 신안산선, 월판선, 시흥광명 테크노 밸리 같은 호재 들은 언제될지 모릅니다.