세입자 월세 미납 했을 때 대처방법에 대해서 알아보고자 합니다. 빠른대처가 중요하며 , 흥분하지 말고 아래대로 법대로 처리하면 됩니다. 내용증명 발송, 점유이전 가처분 신청, 명도소송을 준비하세요.
세입자 월세 미납 – 실제 겪었던 이야기
저의 경우 처음으로 세입자에게 월세를 주고 저는 빌라에 살게 되었습니다. 부산에서 올라온 분 들이었는데 장사를 하던 분이었고 부산에서 장사가 잘 되어 경기도 까지 올라왔습니다. 당시만 해도 , 이 분들이 월세를 연체 할 거라곤 생각도 못 했습니다. 물론 요즘은 전세 사기도 많고 임차인 들의 권리가 더 중요해 지는 시기이기도 하지만, 저는 임대인으로서 월세를 못 받는 것도 굉장한 스트레스 입니다. 5월에 월세를 줬지만, 결국 몇 개월 분의 월세만 받고 다시 제가 저의 집으로 들어가게 되었습니다. 제가 느낀 점을 바탕으로 임차인에게 월세를 줄 때 주의사항들과 대처 방법을 포스팅 하겠습니다.
임차인 월세 줄 때 주의 사항
1-1)보증금은 넉넉하게
보통 월세를 처음 주는 사람이라면 세입자가 돈을 안 낼거라고 잘 생각하지 않습니다. 그런데 만약에 월세를 밀릴 경우도 생각해야 됩니다. 이번에 알게 된 점이 바로 보증금의 중요성입니다. 보증금을 왜 그렇게 많이 받는 지 이해가 됐습니다. 예를 들어 2천만원의 보증금, 그리고 월세가 150만원인 아파트가 있다고 가정한다면 , 월세를 안 낼 경우 150만원씩 계속해서 보증금에서 공제를 시키면 되는 데 , 보증금 자체가 적다면 공제 시킬 금액도 없고 임대인 입장에서는 마이너스 입니다. 나중에 명도소송을 진행 할 때도 소송 비용이나 각종 부대비용을 보증금에서 공제해야 됩니다. 뭐 혹시나 명도소송을 통해서 세입자를 내보내고 , 지난 밀린 월세금액을 받을 수 있다고 생각하면 큰 오산입니다.
보통 임차인이 이렇게 월세를 밀린다면 , 이미 끝까지 간 상황입니다. 그래서 보증금 반환 소송 같은 소송을 해도 임차인은 돈이 없습니다.
2-2) 자신의 여유 자금 확보
보통은 아파트를 대출을 받아 집을 사게 됩니다. 그리고 그 집을 월세를 주게 되면 세입자가 월세를 준 돈으로 은행 대출빚을 갚습니다. 저의 경우 이렇게 할 예정 이었죠. 그런데 월세를 내지 않을 경우, 자신의 통장의 돈이 없다면 그야 말로 큰일입니다. 그래서 월세를 주게 될 경우엔, 자신의 통장에도 최소한 몇 달치 은행에 내야 할 돈은 확보 해놔야 됩니다. 세입자가 월세를 2개월치를 안 내면 집을 내 쫓을 수 있는 명도소송을 할 순 있지만, 명도소송을 하고 강제집행 까지는 최소 5개월이 걸리게 됩니다. 그 기간동안 대출을 갚지 않으면 나의 집은 은행으로 넘어 가서 경매에 넘어 갈 수도 있습니다.
3-3) 월세를 충분히 낼 사람인지?
물론 자영업자라고 해서 다 망하는 것도 아닙니다. 그리고 세입자를 보고 이 사람이 월세를 충분하게 낼 지 안 낼지는 잘 알 수 없죠. 공무원 신분이라도 주식이나 , 도박으로 망할 수 있습니다. 하지만 그래도 최대한 신분을 보고 세입자를 들이세요. 저의 경우 너무 성급하게 결정 한 게 저의 실수 였습니다. 내 자신이 사람 보는 눈이 없다면 부동산 사장님께 조언을 구하시면 됩니다. 그리고 월세를 줄 때 , 세입자가 어떤 사람이고 돈을 낼 수 있는 사람으로 좀 봐달라고 말을 하면 대략적으로 라도 봐주십니다.
세입자 월세 미납 대처 방법
2-1)명도소송 & 계약해지 통보 조건 : 월세 2번 이상 미납(금액기준)
위의 경우는 저의 경험 후기 였고 일반적으로 월세를 미납할 때는 감정적으로 대처하지 말고 냉정하게 판단해서 해결 하면 됩니다. 일단 먼저 알아야 할점이 월세는 2회가 아닌, 금액으로 2회를 미납 했을 때 임대인은 명도소송을 진행 할 수 있습니다. 예를 들어 월 100만원이 월세라고 가정하면 200만원을 밀렸을 때 임대인은 명도소송을 진행 할 수 있습니다. 하지만 여기에서 임차인이 만원을 냈다고 한다면(연체금액이 199만원) , 이 상태에선 명소소송을 하지 못 합니다. 그러니까, 임차인이 마음을 먹고 야금야금 적게 내면 명도 소송도 마음대로 하지 못 합니다.
2-2) 계약 해지 통보 (내용증명서 발송)
이렇게 월세를 미납 했다면, 아니면 다음 달 월세 납일 일을 기준으로 미납할 것으로 예상 된다면 , 미리 계약을 해지한다는 통보를 해야 됩니다. 이 통보는 카톡, 문자 로도 가능하지만, 가능하면 우체국 내용증명을 통해서 보내는 게 확실합니다. 하지만 어디까지나 내용증명은 법적인 효력은 없고 세입자에게 심리적으로 압박하는 수단일 뿐입니다. 예를 들어, 2023년 10월 31일까지 월세를 미납한다면 부동산에 집을 내 놓을 예정이고 그 추후에도 계속해서 미납한다면 명도소송 까지 할 예정이다 라고 문서를 통해서 통보하는 겁니다.
우체국 내용증명의 경우 발송을 하게 되면 3년간 보존이 가능하며, 집주인이 1부, 세입자가 1부, 그리고 나머지 1부는 우체국에서 보관하게 됩니다. 세입자가 월세를 안 냈다고 해서 전화를 하거나 문자로 독촉을 할 필요 없습니다. 뭐 가능하면 세입자를 타일러서 월세를 내 달라고 말을 해도 됩니다. 세입자에게 따로 문자로 발송하거나 아니면 직접 말하기 껄끄럽다면 계약을 했던 부동산에 연락을 해서 지금 연체중이다 라는 걸 간접적으로 알리는 것도 도움이 되긴 합니다. 아무래도 월세를 밀린 사실을 제3자가 알게 되면 조금 창피 할 수도 있죠. 저의 경우 이렇게 해서 1회분을 받아 냈습니다.
2-3) 법적 절차 진행 -> 명도소송
이렇게해도 월세를 미납한다면 법원에 점유이전 가처분 신청, 그리고 명도소송을 진행해야 됩니다. 점유 이전 가처분은 , 혹시나 임차인이 자신의 친척 이나 다른 사람에게 점유를 이전하지 못합니다. 그리고 이제 명소소송을 진행해야 됩니다. 명도소송은 변호사 마다 다르겠지만 비용은 대략 100만원 이상이며 기간도 최소 5개월 이상은 걸립니다. 명도소송 후에 이제 강제집행을 하게 되는데, 말 그대로 그냥 집행원 들과 함께 집으로 들어가서 세입자를 쫓아내는 과정입니다.
세입자 월세 미납시 세입자의 불이익
참고로 , 세입자가 월세를 미납하게 될 경우엔, 계약 갱신 청구권을 사용할 수 없습니다. 그리고 자동갱신이라고 할 수 있는 묵시적 갱신의 효력도 사라집니다. 그래서 월세를 2회이상 미납한 경험이 한 번이라도 있고, 추후에 그 금액을 납입 했더라도 세입자는 2년 뒤에는 다른 집을 알아봐야 합니다.
이렇게 세입자 월세 미납 대처 방법과 저의 짧은 경험담을 공유해봤습니다.