오늘은 서울 미분양 아파트 현황 , 그리고 조회 방법을 알아보고 아파트가 왜 미분양이 나는지, 구입을 할 때 어떤 걸 고려해야 하는지 까지 하나하나 살펴보겠습니다. 다소 주관적인 내용이 들어갈 수 있으니 조금 걸러서 보시길 바랍니다.
미분양 아파트 존재 이유
미분양 아파트가 존재 하는 이유는 인간 하는 일이기 때문입니다. 분양 시장이 좋을 때는 건설사에서 너도 나도 아파트를 짓고, 분양을 합니다. 그러다가 어느 일정 시점이 넘어가게 되면, 아무도 사지 않는 순간이 오고, 그렇게 되면 공급 과잉으로 미분양이 나타납니다. 또 한가지 이유는 아파트의 가격 입니다. 너무 비싼 가격으로 분양을 할 경우 사람들이 비싸다고 생각해서 사지 않게 됩니다.
- 공급과 수요에 따라서 공급이 과잉 되고, 아파트 분양 가격이 너무 비싸다고 생각 될 때 미분양이 발생
서울 미분양 아파트 현황 (24년 5월 기준)
서울 특별시 부동산 광장에서 서울 아파트 미분양 현황을 볼 수 있으며 현재 2024년 5월 기준으로 968개의 아파트가 미분양이 난 상태 입니다. 이 중에 (490개의 아파트가 준공 후 미분양) , 준공 후 미분양은 또 다른 말로 악성 미분양으로 불리며, 이렇게 아파트가 준공 된 뒤에도 미분양이 난다면 정말로 미분양이 났다고 판단 할 수 있고, 아직 준공 전인 아파트라면 준공 전에 언제든지 분양이 될 수 있기 때문에 진짜 미분양이 났다고 판단 하기에는 조금 이른 감이 있습니다.
각 아파트 별로 미분양이 몇 세대가 났는지 정확히 알고 싶다면 아래 단지명을 네이버 검색창에 검색하고, 분양사에 전화를 걸어 확인 하면 됩니다.
| 단지명 | 총 세대수 | 주소 | 입주시기 | 준공여부 | 건설사 | |
| 민간 | 엘리프미아역2단지 | 195 | 서울 강북구 미아동 195 | 2026-08 | 미준공 | 계룡건설산업㈜ |
| 민간 | 이문아이파크자이 | 4321 | 서울 동대문구 이문동 149-8 | 2025-11 | 미준공 | HDC현대산업개발㈜GS건설㈜ |
| 민간 | 한화포레나미아 | 497 | 서울 강북구 미아동 703-17 | 2025-11 | 미준공 | ㈜한화건설 |
| 민간 | 힐스테이트청량리메트로블 | 384 | 서울 동대문구 용두동 26-14 | 2025-07 | 미준공 | 현대건설㈜ |
| 민간 | 빌리브디에이블 | 333 | 서울 마포구 노고산동 107-46 | 2025-07 | 미준공 | 신세계건설㈜ |
| 민간 | 천왕역모아엘가트레뷰 | 440 | 서울 구로구 오류동 213-1 | 2025-07 | 미준공 | 혜림건설㈜ |
| 민간 | 천호역마에스트로 | 77 | 서울 강동구 천호동 334-2 | 2025-02 | 미준공 | 한미글로벌이앤씨 |
| 민간 | 창동다우아트리체 | 154 | 서울 도봉구 창동 662-7 | 2025-02 | 미준공 | 강산건설㈜ |
| 민간 | 남구로역동일센타시아 | 162 | 서울 구로구 가리봉동 113-1 | 2024-04 | 미준공 | 동일건설㈜ |
| 민간 | 강동중앙하이츠시티 | 96 | 서울 강동구 길동 415-5 | 2024-04 | 미준공 | 동우개발㈜ |
| 민간 | 에스아이팰리스강동센텀2차 | 108 | 서울 강동구 길동 386-4 | 2023-12 | 준공 | ㈜성우에스아이 |
| 민간 | 어반클라쎄목동 | 45 | 서울 양천구 신정동 1328 | 2023-09 | 준공 | 한바로이앤씨㈜/아하건설㈜ |
| 민간 | 에스아이팰리스강동센텀1차 | 104 | 서울 강동구 길동 388-2 | 2023-08 | 준공 | ㈜성우에스아이 |
| 민간 | 등촌지와인 | 136 | 서울 강서구 등촌동 727 | 2023-06 | 준공 | 한동건설(주) |
| 민간 | 더샵파크솔레이유 | 195 | 서울 강동구 둔촌동 85-2 | 2023-06 | 준공 | ㈜포스코이앤씨 |
| 민간 | 힐스테이트세운센트럴2단지 | 608 | 서울 중구 입정동 280 | 2023-03 | 준공 | 현대엔지니어링㈜ |
| 민간 | 광진파크하우스 | 77 | 서울 광진구 구의동 682 | 2023-03 | 준공 | 삼정건설산업㈜ |
미분양 아파트를 조회하고 평가하는 방법
일반적으로 미분양 아파트에 대해서 얼마가 적정가치인가를 평가를 할 때는 주변 단지의 가격으로 판단 할 수 있습니다. 주변 단지에 같은 평수, 세대수를 비교해서 얼마인지 비교를 해봄으로써 저평가인지 고평가인지 알 수 있습니다. A라는 단지를 분양을 하는데, 기존에 5년 전에 지어진 아파트의 가격이 5억이고새로 분양하는 단지의 분양가가 4억이라면 조금 싸다고 할 수 있습니다. 하지만 이건 단순 비교를 하는 것이고 정말 제대로 비교를 해야 됩니다.
미분양 아파트는 부동산 지인 사이트를 통해서 쉽게 볼 수 있습니다. 부동산 지인에 접속해서 로그인 후 -> 상단에 [지인 빅데이터] -> [미분양]을 선택 한 뒤에 서울을 카테고리에 놓고 검색을 하면 과거에 미분양 데이터까지 볼 수 있습니다.
아파트 시세, 가격을 통해 비교
아파트는 일명 “키맞추기”라고 해서 어느정도 가격이 맞춰 집니다. 어떤 지역인지에 따라 입지가 다릅니다. 하지만 어느정도 강남의 아파트 30평이 얼마면, 분당의 30평이 얼마인지는 대략적으로 알 수 있습니다. 그래서 이렇게 하나하나 아파트를 비교해서 미분양 아파트의 적정 가격을 가늠해 볼 순 있습니다. 부동산 지인에서 내가 사고 싶은 지역의 비슷한 아파트 두 곳을 골라서 시세흐름 데이터를 볼 수 있습니다. 극동 30과 동부 30은 처음 태생은 거의 비슷하게 가격이 형성 되었는데, 시간이 지날 수록 극동 30 아파트가 더 가격이 올라 가는 걸 볼 수 있는데요. 이럴 경우 처음 둘의 간격이 좁았기 때문에 동부 아파트가 상대적으로 조금 싸다고 판단 할 수 있습니다.
미분양 아파트 근처에 있는 아파트를 비교해서 가격이 가늠 할 수 있겠습니다.
미분양 아파트 구입의 장점
장점이라면 시세대비 저렴하게 아파트를 구매 할 수 있습니다. 정부에서 부동산 경기가 좋지 않을 경우 여러가지 정책을 냅니다. 미분양 아파트를 매수 할 경우 세금을 깎아주든지 , 아니면 주택수에 포함을 시키지 않는 다든지, 이런 혜택들이 있습니다. 하지만 요즘은 분양가가 워낙 높아서 싸게 살 수 있는 분위기는 아닙니다.
미분양 아파트 구입 시 고려해야 할 요소
분양 아파트, 새 아파트를 우리나라 사람들은 정말 좋아합니다. 그리고 무조건 가격이 오를 꺼라고 생각하는데 반드시 그런건 아닙니다. 따라서 미분양 아파트는 매수 한 뒤에 가격이 내려 갈 수 있다는 점, 그리고 중도금대출, 잔금대출이 정확히 나 오는지 꼼꼼하게 확인을 하고 집을 사야 됩니다.
서울 미분양 아파트 투자에 대한 결론 및 최종 생각
인구가 줄어들어 아파트 가격이 폭락 할 꺼라 생각하는 사람도 많은 데 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 인구 감소는 현재 뚜렷하게 나타나고 있지만, 2040년이 되어야 문제가 될 겁니다. 현재는 2024년이고 사람들은 계속해서 좋은집을 원합니다. 부동산이든 주식이든 항상 시간이 지나면 누군가에겐 위험 이고 누군가에겐 기회였습니다. 지방 부동산이 아닌 서울의 아파트가 미분양이라면 저는 큰 기회라고 생각합니다.