부동산에 투자를 할 때, 또는 내 집 마련을 할 때 활용하는 사이트가 있는데 그 중 하나가 바로 부동산 지인입니다. 수 많은 지표가 있지만, 인구, 공급, 미분양, 낙찰가율만 봐도 반은 성공 입니다. 부동산 지인 활용법 시작하겠습니다.
부동산 지인 활용법
여러 요소도 많지만, 아래 4가지만 봐도 반타작은 하신 겁니다. 하나하나 살펴보겠습니다.
- 각 지역의 인구 보는 방법
- 공급 물량 확인방법
- 미분양 확인 방법
- 낙찰가율 보는 방법
1.인구 , 세대수 (빅데이터)
먼저 인구 보는 방법 입니다. 아래 사이트인 부동산 지인에 접속 후에, 로그인을 해야 볼 수 있습니다. 사이트에 접속 후 상단에 [빅데이터 지도]로 들어가시면 우측에 인구가 보입니다. 설정값에서 인구 증감수를 설정하고 기간을 설정하면 인구가 증가 했는지 감소 했는지 볼 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 사람들이 인구 감소를 중요하게 생각하지만, 실제 중요한건 “세대수”입니다. 인구가 아닌 “세대”로 보면 볼 수 있습니다. 예전에는 핵가구 시대로 4인가족이 같이 살았지만 이제는 1인가구의 증가가 심해졌습니다. 혼자 살아도 30평에 사는 시대 입니다. 인구 자체도 중요하지만, 내집마련, 또는 부동산 투자를 한다면 세대수를 고려해야 됩니다.
부동산지인 접속하기
2.공급물량 (수요입주)
상단에 수요입주에서 -> 보고싶은 지역을 선택하고 수요/입주를 보거나 수요/입주 플러스를 보면 알 수 있습니다. 이 둘의 차이는 수요/입주의 경우 한 지역만 볼 수 있지만, 수요/입주 플러스는 2지역, 3지역을 복합적으로 볼 수 있습니다. 공급물량은 투자하는 시점부터 약 3년정도를 봐야 됩니다. 수요는 예측하기 힘들지만, 적어도 공급은 예측이 가능합니다. 한 지역만 보는 것보다, 일자리가 같은 곳은 섞어서 보는 게 좋습니다. 예를 들어, 창원과 김해에 사는 사람들은 대부분 창원으로 회사에 출근을 합니다. 이런 경우, 이 두 곳, 창원 김해는 같이 묶어서 봐야 되는 겁니다. 현재 24년 뒤인 2년 뒤면 공급이 거의 없죠. 물론 25년에 약간의 공급이 있습니다. 이렇게 본다면, 지금 투자를 해도 좋은 시기로 볼 수 있는거죠. 하지만 이것만 보면 안 됩니다.
3. 미분양 (부동산 지인 -> 지인 빅데이터 -> 미분양 )
부동산을 사기 전에 또 봐야 할 것이 미분양 이죠. 미분양 무덤이 오게 되면 정말 무섭습니다. 하지만 이 미분양은 금방 소진 될 수도 있고, 아니면 소진이 늦을 수도 있습니다. 공급이 많은 곳은 미분양이 쌓일 수 있지만, 또 수요가 많다면? 공급이 많아도 미분양이 없을 수 있습니다. 미분양이 없어 지면 사야지 ! 이렇게 생각하면 뒤늦게 따라가는 가격을 보고 살 가능성이 높습니다. 대부분의 사람들은 반대로 하지 못 하죠. 미분양은 악성 미분양을 봐야 합니다. 악성 미분양이란 아파트가 지어진 뒤에도, 아파트에 들어 올 사람이 없어 미분양이 된 걸 말합니다. 정말 안 좋은 거죠. 김해를 예를 들자면 현재 미분양이 910개 이지만 악성미분양은 54개로 상대적으로 적은 물량입니다.
이 정도는 심각한 정도는 아닙니다.
4. 낙찰가율 (법원경매정보)
여기까지가 부동산 지인 활용법 입니다. 물론 더 많은 지표들이 있습니다. 이건 그냥 기본적으로 봐야 할 것들이고 집을 사려면 더 많은 걸 보고, 직접 임장도 가야 됩니다. 하지만 대부분 집을 사면서 일명 추격매수를 하는 사람들이 있기 때문에, 그런 경우를 막기 위해서라도 최소한 이거라도 보고 집을 보러가세요. 마지막으로 하나 봐야 할 것이 바로 “낙찰가율”입니다. 낙찰가율 보는 방법은 법원경매정보 사이트에 접속 후 상단에 [매각통계] -> [지역별 매각통계]를 눌러서 지역을 설정하고 , 기간을 설정하면 볼 수 있습니다. 기간은 최근 6개월을 보면 됩니다.
아래는 김해시의 낙찰가율 입니다. 매각가율이 곧 “낙찰가율”입니다. 이것을 보고 뭘 알 수 있냐면 바로 “수요”파악입니다. 경매를 통해서 아파트를 사려는 사람들이 많으면 많을 수록 수요가 있다고 볼 수 있겠죠. 최근 6개월 김해시의 낙찰가율을 보면 70%이상인 걸 알 수 있습니다. 분위기가 정말 좋으면 100%를 넘어가는 경우도 있습니다. 이것이 정확한 수요라고 할 수 없지만 어느정도 도움은 됩니다.
마치며
이 외에도 호재, 교통, 학군 등 부동산은 정말 봐야 할 것이 한 두개가 아닙니다. 미래에 어떤 곳일지 스스로 상상해보고, 매도까지 계획을 해야 됩니다. 글을 쓰고 이는 2024년 현재는 부동산에 대한 전망도 좋지 않고 사람들이 관심이 없습니다. 투자를 하려면 남들이 살 때 팔고, 남들이 공포에 떨 때 사면 됩니다. 하지만 말이 쉽지 쉽게 살 수 없을 겁니다. 제가 지난 5년간 부동산 투자를 하면서 느낀점입니다. 집이 꼭 필요한 사람도 있을 겁니다. 하지만 이왕이면 내가 산 집값 보다는 비싸져서 나쁠 건 없죠. 그래서 부동산은 끊임없이 공부해야 됩니다.