오늘은 지방 아파트를 투자 해본 경험을 나누고자 합니다. 바로 부동산 임장 팁 부분에 대한 내용을 써보고자 합니다. 투자는 정말 신중하게 준비해도 될까 말까 한 게 투자 입니다. 하나하나 알아보겠습니다.
손품 준비
임장을 가기전에 미리 인터넷에서 이것저것 찾아보는 걸 “손품”이라고 하고 직접 가서 현장을 경험하는 것을 “발품”이라고 합니다. 그럼 손품은 어떤 걸 해야 하냐 ! 정말 할 수 있는 건 미리 다 해야 합니다. 부동산 공부를 해 본사람이라면 이런 용어들은 아실 겁니다. 입주량 , 미분양 , 임장을 가려는 도시의 3040 도시계획, 향후 어떻게 개발이 되고, 호재는 무엇이고, 직장은 어디로 출근을 하는 지 등등 , 사전조사는 필수입니다. 이런 사전 조사는 임장 보고서를 만들 정도로 정말 하나하나 세세하게 찾아봐야 됩니다. 인구는 몇명이고 , 그 지역의 대장 아파트는 어디인지 , 주변에 학원은 얼마나 있으며 인근에 상권은 많이 있는 지 등등 손품을 팔아야 됩니다.
부동산 사이트들은 많기 때문에, 호갱노노 , 아파트 실거래가(아실) , 부동산 지인 같은 앱을 통해서 내가 그 지역에 주민인 것처럼 세세하게 알아야 됩니다. 한글 파일에 보고서를 미리 작성 해 놓는 것도 좋은 방법입니다.
공인중개사와 일정 잡기(부동산 전화 팁)
이제 해당 부동산에 전화를 해야 됩니다. 네이버 부동산에 매물을 보고 보통 전화를 하는데, 아마 처음이라면 굉장히 위축 되실 겁니다. 근데 전혀 그러실 필요 없고 나는 고객이라는 생각으로 전화를 하세요. 그리고 구체적으로 OO아파트 , 402동 203호 매물 보고 전화했는데, 아직 매물 있나요? 이렇게 구체적으로 얘기를 해야 됩니다. 그냥 두루 뭉실 하게 말하면 안됩니다. 그냥 한 번 보러 가려 구요~ 아직 정한 건 없는데 매물있나 궁금해서 전화했습니다 등등 이렇게 하시는 것보다는 정확히 원하는 물건에 대해 말하는 게 좋습니다. 이왕이면 솔직하게 투자금액이 얼마 있는데, 그 금액에 한해서 투자를 하고 싶다고 구체적으로 말하면, 공인중개사도 이 사람이 정말 물건을 사려는 구나!라고 생각해서 날짜를 잡자고 하실 겁니다.
그리고 약속을 잡을 때는 한 곳만 잡지 말고 최소한 3곳에서 5곳정도를 약속을 잡으면 좋습니다. 그리고 그 간격은 2시간정도 텀을 두세요. 한 중개사와 만나서 집을 보러 가는 게 생각보다 시간이 오래 걸립니다.
발품 팔아보기 , 실제 임장
이제 해당 지역에 갔다면, 차가 있다면 한 번 둘러보는 것도 좋고 정말 내가 인터넷에서 봤던 , 생각했던 곳이 맞는지 주변을 돌아봐야 됩니다. 이 때도 그냥 대충 아무데나 가는 게 아니라, 봐야 할 아파트 목록을 미리 손품을 할 때 만들어놔야 시간낭비를 안 합니다.
공인중개사 대하는 자세
약속을 잡아서 가도 되고, 아니면 현장에 직접 들어가서 공인중개사를 만나도 됩니다. 실제 만나게 되면 제일 중요한게 실제로 투자를 안 하더라도, 지금 당장 살 것처럼 이야기를 해야 됩니다. 이 때 투자자라고 이야기를 해도 좋고, 아니면 현재 OO시에 살고 있는데, 만기가 다가 오고 있는데 , O월 OO일에 이사를 할 예정이라고 말하세요. 정말 살 것처럼 말을 해야 공인 중개사들도 집을 보여주고, 좋은 집을 보여 줍니다. 부동산을 보여주고 사지도 않을 사람에게 좋은 집을 보여주지도 않을 뿐더러, 그들도 괜히 공부하러 온 사람에게 시간낭비하고 싶지 않을 겁니다. 그리고 노트 같은 건 절대 들고 가지마세요. 차라리 핸드폰으로 공인중개사와 대화를 하던 내용을 녹음을 하면 좋습니다.
그 지역에 대해서 알려달라고 하면 정말 브리핑을 하듯이 말해 줍니다. 근데 그 당시 기억은 나지만, 다 끝나고 집에 오면 잊어버리기 마련입니다. 음성 녹음은 네이버 클로바 노트를 추천드립니다. 클로버 노트는 대화의 주요 키워드, 원하는 지점을 검색해서 찾을 수가 있고, 그 부분만 들을 수 있어서 좋습니다.
아파트를 들어 갔을 때 [사진, 동영상 촬영]
이게 정말 처음 갈 때는 세입자가 그 집에 살 경우에 사진 찍기도 민망하고, 집에 아무도 없더라도 사진이나 동영상을 안 찍는 경우가 있습니다. 근데 가능하면 꼭 찍는 걸 권해드립니다. 한 중개사를 통해서 집을 볼 때 최소 2~3개를 보게 되고 그 날 3명의 중개사만 만나도 9개의 집을 보는 겁니다. 그리고 집의 위치와 구조형태가 비슷하다면 기억에 남지도 않습니다. 집을 볼 때도 누수, 결로, 곰팡이가 있는지, 도배나 장판을 갈아야 하는지, 관리비는 얼마인지? 이 집에 고장 난 건 없는지 꼼꼼히 물어보세요. 저도 겉으로 봤을 땐 아래 사진처럼 새 집 같았지만, 도배나 장판을 하는 과정에서 뒤 늦게 작은 하자가 발견 되서 제 돈으로 수리 한 적이 있습니다. “모든 책임이 다 본인 책임입니다” 일단 계약을 하면 내가 다 떠안아야 하기 때문에 하나하나 꼼꼼히 보세요.
특히 지방 아파트 투자의 경우, 전등 하나만 나가도 다시 지방으로 갈 수도 없습니다. 물론 세입자가에게 스스로 교체를 하고 영수증을 첨부 하라고 하면 되지만, “직접 고쳐달라”라고 세입자가 말하면 이거보다 난감한 경우도 없습니다.
투자 할 지역 3번이상 방문하기
이렇게 하고, 다시 2번정도 더 투자 할 지역을 방문해서 아파트 주변을 걸어보기도 하고, 이 지역의 사람들이 출근 하는 곳을 직접 아침 시간에 차를 타 보고 가보기도 하고, 이런식으로 여러번 가셔야 됩니다. 초보 투자자 일수록, 특히 부동산이 상승 할 시기에는 마음이 급해서 빨리 투자하고 싶은 마음이 듭니다.(제가그랬습니다.) 지금 생각해보면 왜 그렇게 급했는지 후회가 될 때가 많습니다. 그리고 꼭 그 지역에만 투자 할 곳이 있는 것도 아니고 다른 지역도 많기 때문에 마인드를 여유있게 하는 게 중요합니다.
부동산 임장 팁 가장중요 ! 부동산 중개인에 말해 혹하지 말것
부동산 중개사들은 어떻게든 거래만 되면 되는 사람들입니다. 물론 좋은 중개사 님도 있지만, 거래 전까지는 마치 끝까지 돌봐줄 것처럼 말을 하지만, 거래가 끝나면 다신 볼일이 없을 수 있습니다. 집을 보여 주면서 이 아파트 중에 제일 컨디션이 좋은 집이다 또는 올 인테리어를 했다 등등 이런말은 그냥 참고만 하세요. 인테리어를 했다고 해도, 몇 년전에 한 것인지에 따라 가격이 달라집니다. 저는 실제로 투자 한 단지에서 올 인테리어가 된 매물이라고 해서 비싸게 주고 샀습니다. 근데 그 이후로 더 최근에 인테리어가 된 매물들이 나왔습니다. 공부가 부족한 제 탓이지만, 중개사 말을 100%믿지 말고 여러 매물을 보면서 직접 ! 확인해야 합니다.
전화가 불나는 시기
부동산이 상승 할 때는, 부동산 중개사와 통화조차 하기 힘들고, 통화를 하면 전화속에서 다른 사람의 목소리가 들려 올 때가 있습니다. 이 때가 바로 상승장입니다. 전화를 했을 때 나를 반갑게 맞아준다면 현재 분위기도 안 좋고 손님도 별로 없는 시기이고, 전화를 했는데, 바쁘다거나 , 불친절하거나 , 계속해서 다른 전화를 받는다면 이럴 때는 빠르게 움직여야 됩니다. 그래서 ! 하락장에도 공부를 미리 해놔야 상승장 때 빠른 판단이 가능한 겁니다.
이렇게 부동산 임장 팁 , 손품 발품 부터 공인중개사를 대하는 과정까지 알아봤습니다. 나중에는 부동산 앱의 손품을 어떤 걸보고 미리 알아야 하는지도 포스팅 하겠습니다.