오늘은 부동산 갭투자 단점 장점에 대해서 이야기 해보고자 합니다. 참고로 저는 지방에 갭을 끼고 아파트를 매수했습니다. 현재 고통을 겪고 있지만, 그 동안 느낀점과 어떤 타이밍에 투자를 해야하는지 적어보고 싶어 글을 올립니다.
갭투자 정의
갭투자, 갭gap 이라고 하는 전세와 매매의 그 갭을 매워 넣는다고 하죠. 다른 말로는 전세 끼고 매매 한다는 말이 있습니다. 사실 동의어 입니다. 이제는 유명해져서 모르는 사람이 거의 없지만, 그래도 설명하자면, 매매가가 2억인 아파트가 있다고 하고 , 전세가격이 1억5천인 아파트가 있다면, 그 차액인 5천만원을 가지고 2억원의 아파트를 소유할 수 있는 게 바로 갭투자 입니다. 전세를 사는 사람은 1억5천만원이 있어야 하는데, 정작 집주인인 임대인은 5천만원을 가지고 2억을 사는거와 마찬가지 입니다. 어떻게 이런 구조가 이뤄 지는 지 자세히 저의 경험을 통해 예시를 들어보겠습니다.
갭투자 예시
갭투자를 하려면, 먼저 매물을 찾아야 됩니다. 매매와 전세 가격의 갭이 낮을 수록 , 투자금이 적게 들어가기에 그런 물건을 찾아야 하죠. 예를 들어 2억의 아파트 물건을 찾았다고 가정하겠습니다. 아파트를 살 때는 보통 3가지 절차를 거칩니다. 계약, 중도금, 그리고 잔금입니다. 보통 중도금은 생략됩니다. 그럼 계약과 잔금이 남게 됩니다. 계약금은 아파트 가격이 10%를 내면 되고, 잔금 때 나머지 90%를 내면 되는 겁니다. 2억원의 아파트를 산다고 하면 계약을 할 때 10%인 2천만원이 먼저 준비되어 있어야 됩니다.
전세 가격이 1억5천만원 이라면 , 차액인 5천만원만 있으면 아파트를 살 수 있는 겁니다. 처음에 2억에서 , 계약금 2천만원을 냈고, 3개월의 기간동안 새로운 세입자를 1억 5천 전세로 구하게 됩니다. 새로운 세입자는 1억5천만원을 이 집에 들고 오게 되면, 이제 내가 필요한 금액은 3천만원 입니다. 3천만원을 잔금날 준비하고 , 매도자에게 주면 됩니다. 나머지 1억5천만원은? 새로운 세입자가 매도인 에게 주는 거죠. 갭투자는 이런식으로 이루어 집니다. 여기에서 큰 리스크가 있습니다. 부동산 갭투자는 쉬워보이지만 굉장히 위험한 상품입니다.
부동산 갭투자 단점
- 역전세
- 임차권 등기 명령
- 매도문제
부동산 갭투자 단점 첫번째 : 역전세 리스크
자신이 2억인 아파트를 5천만원에 주고 매입을 했는데 계약기간인 2년이 지난 뒤에 아파트 가격이 하락할 수도 있겠죠. 가격이 하락하니 전세도 하락하게 됩니다. 전세가격이 1억5천에서 1억으로 떨어졌다고 한다면, 임대인은 임차인에게 5천만원을 돌려줘야 합니다. 왜냐하면 임차인은 1억 5천만원의 자신의 돈을 주고 살았는데, 전세가격이 1억이 되었다면 당연히 돌려 받아야겠죠. 바로 이런 이유 때문에 갭투자를 할 때는 반드시 여유 자금이 있어야 됩니다. 혹시나 전세가 하락해서 돌려줘야 할 금액까지 생각을 하고 투자를 해야 됩니다.
부동산 갭투자 단점 두번째 : 전세입자 못 하면 겪게 되는 일 → 임차권 등기명령
만약에 임대인이 돌려줄 돈이 없다면 어떻게 될까요? 임차인은 가만히 있지 않을 겁니다. 자신의 돈을 돌려받고 나가고 싶겠죠. 그 중 하나가 바로 임차권 등기명령입니다. 요즘에는 전세로 들어 올 때 허그에 가입을 해서 전세보증보험을 들게 됩니다. 원래 전세는 집주인과 임차인의 1:1거래입니다. 그런데 여기서 전세보증보험을 들게 되면, 집주인과 허그인 도시주택공사와 거래를 해야 되는 겁니다. 허그에 가입했던 임차인은 임차권 등기명령을 하고 허그에서 전세금을 돌려받고 나가게 됩니다. 자신의 돈인 1억5천원을 받을 수 있는 거죠.
이제 남은 건 임대인과 허그(hug) 입니다. 이제 이 집은 공실이 되고, 이제라도 새로운 세입자를 구해야 됩니다. 그런데 주변 전세 시세가 1억이니 여전히 5천만원이 부족합니다. 허그(huh)에서 가만히 있지 않습니다. 1억5천만원에 대한 이자를 임대인에게 물립니다. 연체 이자까지 포함해서 물리게 됩니다. 그리고 임차권 등기명령을 당한 집은 그야말로 범죄를 저지른 집으로 낙인이 됩니다. 우리가 물건을 훔치면 감옥에 가듯이, 등기부등본을 떼었을 때 “이 집은 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 집”이라고 되어 있는거죠. 이렇게 되면 새로운 세입자가 쉽게 이 집을 선택하진 않을 겁니다. 왜냐하면 이 집은 보증금을 떼어 먹은 집이라고 이미 낙인이 되어 있기 때문이죠.
그렇다면 어떻게 대처해야 할까요? 어떻게든.. 임대인은 나머지 차액을 구해서 새로운 세입자를 구하고, 임차권 등기명령 말소조건으로 구해야 됩니다. 새로운 사람이 들어오게 되면 기존에 찍인 낙인을 없애는 조건으로 구해야하죠. 하지만 쉽진 않을 겁니다. 보증금을 더 낮춘다 던 가.. 해야 될 겁니다. 만약 계속해서 임차인을 구하지 않는다면? 보증금에 대한 이자를 내야 하고, 6개월이 지나면 집이 경매로 넘어가게 됩니다.
부동산 갭투자 단점 세번째 : 매도문제
또 하나 갭투자의 단점은 바로 매도입니다. 아파트는 상승 할 때는 너도 나도 달려들지만, 반대로 하락을 한다면 아무도 사주지 않습니다. 주식의 경우 어떻게 든 손절이 가능합니다. 하지만 아파트는 누군가 사줘야 거래가 됩니다. 그래서 아파트를 살 때는 정말 신중해야 하며, 갭투자를 할 때도 이런 문제도 생각을 해야 됩니다. 2억에 매수를 했지만 조금 손해를 보고 1억 9천~8천에 팔아야지라고 생각 할 수 있죠. 근데 정작 사려고 하는 사람은 그 가격에 사지 않습니다. 1억 5천, 아니면 더 깎아서 1억3~4천에 사려고 합니다. 정말 급매, 초급매로 팔아야만 팔리는 겁니다.
부동산 갭투자 장점
그럼 장점은 없을까요? 장점도 있습니다.
- 무자본
- 투자금 최소화
- 레버리지, 지렛대
- 무이자
무 자본으로 아파트를 산다
무 자본으로? 그렇다고 내 돈이 아에 안들어 가진 않습니다. 아에 무 자본은 아닙니다. 최소한의 금액은 있어야 하죠. 지방을 본다면 아파트 매매 가격이 2억인데, 전세가격이 1억9천인 물건을 쉽게 볼 수 있습니다. 이런 경우가 나타나는 이유는 아파트 자체가 매력이 없어서 일 수 있고, 아니면 부동산 경기가 하락해서, 모두가 안전하게 전세를 사고 싶어 하는 경우가 있을 수 있습니다. 그럼 1천만원으로 매매를 할 수 있는데, 심한 곳은 매매가와 전세가격이 붙은 곳도 있습니다. 즉, 매매가도 2억 인데 전세가격도 2억인 겁니다. 이런 물건의 경우 아에 공짜는 아니고, “취득세와 기타비용”만 준비하면 됩니다. 굉장히 저렴하게 아파트를 살 수 있는 겁니다. 그런데 2년뒤에 아파트 가격이 상승 했다면? 나머지 차익금을 다 누릴 수 있습니다.
투자금 최소화
위의 이야기와 비슷한 이야기 입니다. 2억의 매매가격이 있고, 1억9천인 전세가 있다면 천만원으로 아파트를 살 수 있습니다. 꼭 아파트를 살 때 2억원의 금액이 다 필요한게 아닙니다.
레버리지 활용
부자가 되려면 돈의 크기가 많아야 됩니다. 우리나라에서 부동산으로 부자가 많이 나온 이유도 바로 전세제도가 있기 때문입니다. 천만원을 가지고 2억원의 아파트를 살 수가 있는거죠. 그런 아파트가 1년에 5%만 올라도, 천만원의 수익금이 생깁니다. 천만원을 투입해서 천만원을 벌 수 있다면 엄청난 투자처 입니다. 이런 투자처는 없죠. 하지만 반대로 떨어지게 되면 큰 리스크도 존재합니다.
무이자
은행에서 돈을 빌릴 때 , 아니면 대출을 받을 때 항상 받는 것이 이자입니다. 전세금도 분명 돈을 빌려주는 것과 같습니다. 하지만 은행들과 차이점은 이자를 받지 않는 겁니다. 그리고 아파트 가격이 오른다고 해서 그 돈을 전세입자에게 줘야 할 의무도 없습니다. 하지만 명심해야 할 것은 무이자라고 하지만 분명 그것도 “빚”이라는 점을 인식해야 됩니다.
갭투자 타이밍 , 투자시기는?
이렇게 위험한 갭투자는 언제 해야 할까요? 여러가지를 생각해 봐야 합니다.
싸게 산다
일단 , 싸게 사야됩니다. 상승장이든 하락장이든 주변 시세보다 아주 싸게 사야 피해를 덜 봅니다. 아주 싸게 샀기 때문에 가격이 하락해도 평타는 가게 되죠. 그래서 갭투자를 할 때는 그냥 덜컥 사는 게 아니라 임장을 다니고, 자신만의 리스트를 만들어서 이 곳 저 곳 다 찔러봐야 됩니다. 그리고 그 중에서 가장 싸고 가치가 있는 곳을 고르면 됩니다.
전세가율
전세가는 그 부동산의 실제 가치를 말합니다. 그래서 전세가가 높은 곳은 실제로 사람들이 살기 좋은 곳이죠. 여기서 하나 봐야 할 점이 바로 “전세가율”입니다. 전세가율이 80%가 넘어 갈 수록 투자금은 줄어듭니다. 하지만 무조건 이게 높다고 투자를 하면 되는 건 아닙니다. 지방 아파트의 경우 아파트를 사려고 하지 않는 곳이 많습니다. 그냥 전세로만 거주하려고 하죠. 그런 아파트라면 매매를 하면 안됩니다. 하지만 지방에도 신축, 대단지, 개발 호재가 풍부한 곳인데 , 부동산 경기가 안 좋아서 사람들이 “전세만” 찾을때, 모두가 공포에 떨 때 그 때 매수를 해야 됩니다.
아파트를 거주를 할 때는 3가지를 봐야 하죠. 월세, 전세, 매매입니다. 형편에 맞게 살아야 하지만, 월세나 전세는 자산이 하락한다는 하락에 베팅하는 것이고 매매를 한다는 것은 상승에 거는 겁니다. 부동산 시장이 안 좋으면 사람들은 전세 또는 월세를 택합니다. 그러다가 전세나 월세가 줄어들고, 전세가가 매매가격을 밀어붙이는 현상이 나타납니다. 투자자는 이 때 매수를 해야 됩니다.
부동산 정책, 세금문제
또 하나 걸림돌이 바로 세금입니다. 부동산은 정말 너무 헷 갈일 정도로 정책이 많습니다. 취득세부터 양도세, 보유세 , 그리고 3주택으로 간다면 종합부동산 세도 내야 합니다. 보통은 2년은 들고 있어야 됩니다. 바로 비과세 때문이죠. 그래서 아파트를 살 때는 반드시 세금이 어떻게 되고 , 2년뒤에 팔 때도 생각을 하고 매수를 해야 됩니다.
매도까지 생각하자
매수를 할 때 매도까지 생각을 해야 합니다. 흔히 매도는 예술이라는 말이 있습니다. 임대차 3법으로 인해서 이제는 기본 4년을 들고 갈 생각을 해야 됩니다. 그래서 매수를 한다면 2년뒤 또는 4년뒤에 부동산 시장이 어떻게 될 것인지, 생각을 하고 매수를 해야 됩니다. 그리고 가격이 올라 남들이 사려고 할 때 그 때 팔아야 됩니다.
상승장 ? 하락장 ? 언제 사야 할까?
진짜 투자타이밍은 하락장입니다. 대부분은 늑대가 아닌 양처럼 행동합니다. 뉴스에 부동산 가격이 오른다는 뉴스가 난무 할 때 그때는 오히려 팔아야 할 시기 입니다. 물론 그 상황에서도 공급이나 기타 봐야 할 것들이 있겠죠. 정말 매수를 고려해야 할 시기는 하락장입니다. 바로 22년, 23년이 그러했습니다. 그런말이 있습니다. 투자는 준비를 하는 사람이 성공한다고 ! 맞습니다. 평상시에 자신이 사고 싶은 아파트 가격들을 정리하고 , 임장도 자주 다니면서 시세를 확인해야 됩니다. 그러다가 적당한 가격이 오면 매수를 하는겁니다. 말은 쉽지만 , 이건 정말 어려운 영역입니다. 그래서 투자를 마인드라고 하는 겁니다. 기술을 100번 알아도 마인드가 안되면 실패합니다.
그 외 나머지 부분은 아래 글을 참고하시면 도움이 되실 겁니다.
결국은 예측의 영역
개인적으로 투자 타이밍의 적기! 라고 하는 건 없다고 생각합니다. 하지만 자신만의 기준으로 평소에 공부가 되어 있을 때, 그리고 자신의 자금 상황 등을 종합적으로 고려하고, 리스크 까지 안고 사야 됩니다. 얼마전에 트리마제 성수동 아파트를 배우 김지훈씨가 10년전에 1억5천에 샀다고 하는 기사를 봤습니다. 지금부터 10년전이면 2014년 입니다. 그 때로 돌아가면 이걸 살 수 있을까요? 김지훈씨가, 정말 운에 베팅을 한 걸까요? 아닐 겁니다. 이 분도 영끌을 했고 결과가 좋았던 겁니다. 세상에는 참 사람들이 이중성이 큰 거 같습니다. 내 주변에 누구낙 잘되면 배가 아프고, 이렇게 연예인이 영끌을 하면 축하하는 분위기이고..
이렇게 부동산 갭투자 단점 장점, 그리고 투자 타이밍까지 알아봤습니다.