2021년 갭투자 후기 글입니다. 2021년 쯤 한창 부동산이 인기가 많았던 시절, 지방 부동산에 갭투자를 했습니다. 그리고 이제 2년이 지나 이제 얼마 있으면 다시 새로운 세입자를 구해야 되는 상황이죠. 전세입자 못 구하면 이런일들이 생깁니다.
갭투자 후기
김해 부동산에 투자를 했고 당시 2억 3천만원에 30평대 아파트를 매수 했는데, 현재는 1억9천에 매매가가 형성되어 있습니다. 당시만 해도 미쳤었는지 이거 안하면 바보!라고 생각해서 무작정 김해 까지 달려갔습니다. 그나마 다행인 건 빌라가 아닌 아파트라서 거래가 되긴 되는 점이 다행인 거 같네요. 갭투자를 할 때 사람들이 흔히 생각하는 게 투자금이 얼마 들어갔고, 2년만 돌리면 투자금도 회수되고, 전세가가 오르면 그 만큼 돈을 받는다고 생각해서 무조건 좋은거다!라고 생각합니다. 부동산 책을 보고, 유튜브를 봐도 부자들이 어떻게 부자가 되었는지 , 아파트가 얼마나 좋은 건지 알려주죠. 근데 세상일은 모릅니다. 물론 화폐는 장기적으로 하락하기 때문에 부동산은 상대적으로 오르겠죠. 처음 투자를 하는 사람일 수록 현금의 중요성에 대해서 인지 하지 못 합니다. 갭투자가 얼마나 위험한 건지 지금부터 알아보고 제가 어떻게 대처 할지도 공유하겠습니다.
갭투자 위험성, 리스크
갭투자를 할 때 고려해야 될 부분은 전세가 입니다. 2억에 매매를 하고 전세가를 1억9천 5백에 맞췄다고 가정하겠습니다. 그럼 내 투자금이 5백만원만 들어갔으니 좋은 투자다 !라고 생각할 겁니다. 실제로 지방에는 30평대 아파트도 취득세만 내면 되는 아파트 들이 많습니다. 근데 이건 절대 공짜다 아닙니다. 2억짜리를 사는데 투자금이 안들어갔다고 내 돈이 안들어 간것도 아니고, 전세금이 1억9천5백을 세입자가 들고와도 그것도 빚입니다. 단지 이자를 내지 않는 빚이죠. 2년뒤를 생각하고 투자해야 합니다. 2년뒤에 전세금이 오를지 내릴지 모른다면? 총알(현금)을 구비한 상태여야 합니다. 이 당연한 걸 저는 책 몇번보고 투자 하면서 깨달았습니다. 지금 다 돌아보면 상승장이라 이걸 안 하면 돈을 못 벌것 같은 이상한 생각에 사로 잡혔던 거 같습니다. 2억1천이었던 전세가 현재는 1억6천까지 떨어진 상황입니다. 이런 상황에서 5천만원이 더 있어야 새로운 세입자를 맞출 수 있습니다.
갭투자 세입자 못 구하면 ? 어떻게될까 ?
만약, 세입자를 못 구하게 되면 어떻게 될까요? 바로 경매에 넘어갈까요? 그렇지 않습니다. 보통은 요즘은 전세사기가 많기 때문에 전세보증금반환보증을 세입자 분들이 많이 가입을 합니다. 만약 이 상품에 가입이 안 되어 있다면, 전세 만기가 되어도 집 주인이 바로 돈을 안 돌려줘도 당장은 큰 문제가 생기지 않습니다. 하지만 대부분 가입이 되어 있을 겁니다. 예를 들어 전세 보증금 반환 보증을 가입한 세입자가 2023년 5월1일이 전세 만기 인데, 이 때까지 집 주인이 보증금을 안 돌려준다면 임차인은 임차권 등기를 설정하고 해당 날짜에 나가게 됩니다.
그럼 이제 임대인은 어떻게 될까요? 바로 허그에서 연락이 옵니다. 전세보증금 만큼의 이자를 내야 합니다. 2억의 전세였다면, 2억의 이자만큼 임대인이 부담을 해야 되는 겁니다. 통화를 직접 해본 바 , 최대 6개월까지 최소 3개월은 내야 된다고 합니다. 그 전에 새로운 세입자를 구해야 되는 겁니다. 이자는 약 5%이자라고 합니다.(지금기준) 6개월이 지나도 세입자를 못 구한다면? 이제 경매에 넘어가는 겁니다. 그리고 이자를 못 내게 되면 신용불량자가 될 수도 있는거죠. 굉장히 무서운 일입니다.
임차권 등기명령, 전세권 보증금 반환보증 이행청구
전세 만기가 되어도, 새로운 세입자를 구하지 못했고, 세입자는 전세 보증보험에 가입이 되어있어서, 그냥 만기가 되면 자신의 돈을 허그에서 돌려받고 나가게 됩니다. 임대인은 이제 3개월 정도 전세보증금에 대한 이자를 내야 하고, 계속해서 세입자가 안 구해지면 허그에서 경매로 넘겨버립니다. 그럼 세입자가 나가고 3개월 정도 기한이 있는 거 아닌가? 라고 생각 할 수 있습니다. 근데 왠만하면 이 상황까지 가지 않는 게 좋습니다. 임차권 등기명령이 되면 자신의 집이 등기부등본에 기록이 남아 있게 되고, 허그 에서 이행 접수가 되버리면, 보증금지 대상이 됩니다. 그래서 추후에 들어올 세입자는 이 집에 대해서 대출이 안 나올 수 있고, 이 집에 새로 살려는 세입자 들이 무슨 문제가 있는 집이라 생각하게 되어 더더욱 세입자를 구하기가 힘들어 집니다.
결국은, 세입자와 협의
그래서 결국은 세입자를 잘 구슬려야 됩니다. 조금 더 살아달라고 말을 하던지, 아니면 허그에 전화를 걸어 보증보험갱신을 해달라고 요청해야 됩니다. 아니면 조금 더 거주를 할 수 있는지 물어보고 현재 시세보다 약간 높은 가격에 다시 계약을 해야 됩니다. 이 처럼 갭투자는 굉장히 무서운 겁니다. 차액만큼 투자하면 소액투자이고 리스크가 적다고 생각하지만, 그건 세입자가 잘 구해지고, 전세가격이 계속해서 올라갈 때 이야기입니다. 이제 곧 내년이 다가옵니다. 저 역시 하루하루 밤을 편하게 자지 못하고 있습니다. 아파트 가격이 다시 올라서 또 다시 갭투자가 성행할 시기가 올 때 이 글이 갭투자를 하는 초보 투자자에게 보여졌으면 좋겠습니다.
투자는, 여유자금이 있는 상태에서 해야 됩니다. 당연한 이야기지만 다시금 잊어서는 안 될 말입니다.