오늘은 갭투자 전세 못구하면 어떻게 될지에 대해서 글을 써보고자 합니다. 갭투자가 상당히 유행이 있었죠 직접 해 본 입장으로 , 굉장히 위험한 게 바로 갭투자 입니다. 경험을 바탕으로 주의사항에 대해서 써보겠습니다.
전세끼고 매매 갭투자 과정
갭투자, 일명 전세끼고 매매 하는 과정은 이렇게 이루어 집니다. 아파트 만기가 3개월 전인 매물이 나 오게 되고, 매수자는 부동산에 연락하여 날짜를 잡습니다. 그리고 매물을 보고 매도자와 매수자는 계약을 하게 되죠. 계약서는 10%의 계약금을 선불로 지급하게 됩니다. 2억이라면 2천만원만 입금을 하게 되는 겁니다. 그리고 보통 3개월 뒤를 만기로 정하여, 3개월 안에 새로운 세입자를 , 매수자는 구해야 됩니다. 매수자를 찾았다면 매수자와 새로운 전세입자는 계약서를 작성하게 되고, 보증금을 매수자 에게 건네게 됩니다. 그리고 만기가 되는 날 3명이 만나게 됩니다. 매수자, 매도자, 전세입자, 그리고 부동산 중개인까지, 여기에 법무사까지 한 자리에 모이게 됩니다. 완벽하게 소유권을 매도자에서 매수자로 넘기고 당일에 전세입자는 입주를 하게 되는 거죠.
무자본 갭투자 뜻과 , 안전성, 위험성
무자본 갭투자의 뜻은 임차인이 지불한 보증금으로 해당 주택을 매입하는 계약을 동시에 진행해, 돈을 안 들이고 주택 소유권 취득하는 걸 말합니다. 쉽게 말하면 그냥 주택의 소유권을 금액을 지불하지 않고 사는 거죠. 이게 가능하냐고 반문 하실 수 있는데 가능합니다. 예를 들어 2억 원의 매매가 아파트가 있고, 전세 보증금이 2억인 아파트가 있다면 이 아파트를 구매하게 되면 내 돈이 “0원”이 들어가게 됩니다. 완전히 0원은 아니고 아파트를 취득할 때 취득세와 각종 기타 부대비용이 들긴 합니다. 하지만 굉장히 적은 금액 취득세 2백정도 들여서 주택을 소유할 수 있는 겁니다. 실제로 지방의 아파트는 2~3억원의 아파트들이 많고 매매가와 전세가의 차이가 없어 무자본 갭투자를 할 수 있는 곳들이 많이 있습니다.
이렇게만 들으면 그런게 있어?라고 생각하고 바로 찾아 보는 사람도 많으실 겁니다. 하지만 여기에는 엄청난 위험이 있을 수 있습니다. 물론 시기가 좋아서 수익을 낼 수 있지만, 항상 위험성(risk)에 대비를 해야 됩니다.
갭투자 전세 못구하면 계약금이 다 없어진다
여기 2억 2천 만원원 의 아파트가 있습니다. 전세가는 2억이죠. 그럼 새로운 매수자는 이 사이의 갭, 2천만원을 들고 이 집을 살 수 있습니다. 나머지 2억은? 새로운 세입자를 구하고, 새로운 세입자가 2억을 매도자에게 건네 줌으로써 계약이 체결 됩니다. 그래서 매수자는 2천만원으로 집을 살 수 있는거죠. 아까 위에서 보통 3개월의 기간을 두고 새로운 세입자를 구한다고 했습니다. 하지만 새로운 세입자를 못 구하면 어떻게 될까요? 이 매수자는 보증금 2억을 마련해서 매도자에게 건네줘야 됩니다. 대출이라도 받아서 잔금을 줘야 된다는 얘기입니다. 만약 잔금 날까지 돈을 못 구한다면 계약을 취소 되고 계약금 2천만원도 다 날라 가게 되는 거죠. 새로운 세입자를 구하는 과정은 정말 가슴 졸이는 일입니다. 정해져 있지 않고 누가 들어올지도 모르는 상황에서 새로운 사람을 찾는 다는 건 정말 어려운 일입니다.
더군다나 전세에 대한 기피 현상, 전세사기로 인해서 사람들이 전세를 기피한다면 더 구하기가 힘들 겁니다.
입지, 전세 수요, 전세 물량, 미분양, 공급물량 , 개발호재
이런 이유로 갭투자를 할 때는 반드시 공부가 필요하고 지리조사, 임장을 해야 됩니다. 입지가 어떤지, 전세물량, 아파트 공급물량, 개발 호재는 있는 지, 현재 미분양인지 등등을 잘 따져보고 해야 됩니다. 말이 쉽지 실제로 해보면 쉽지 않습니다. 수도권 내 집마련이 처음이라면 오히려 큰 공부가 필요하지 않지만 지방 아파트 갭투자는 정말 신중하게 생각하고 투자해야 됩니다. 이렇게 실제로 공부를 하고 투자를 해도 100%되지 않는 게 투자라고 생각하고 결정을 해야 됩니다. 제가 투자 할 때 , 미분양이 없었는데 투자를 하고 난 뒤 미분양이 쏟아졌습니다. “수요”는 아무도 모릅니다.
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새로운 전세입자 못 구할 경우 대처방법
그럼 이런 것들을 어떻게 대처 해야 할까요? 갭투자는 하지 말아야 되는 걸까요? 아닙니다. 항상 대비를 하면 위기는 벗어 날 수 있습니다.
- 무자본 갭투자를 했을 경우, 역전세 대비
- 돈이 거의 안들고 투자를 했을 때 , 지금은 괜찮지만, 2년 뒤에 전세가격이 낮아질 경우 그에 대한 대비를 해야 됩니다. 일단 처음에 거의 돈이 들지 않았기 때문에 대출이 없다면 대출을 활용해야 됩니다. 그리고 2년동안 돈을 아끼고 아껴서 모아둬야 됩니다. 신용대출, 마이너스 통장 같은 것들을 받아 놓고 쓰지 않고 있다가 전세가 낮아 질 경우 대출로 전세 보증금을 맞추면 됩니다.
- 전세 세입자가 안 들어올 경우
- 충분히 있을 수 있는 일입니다. 이 경우에 계약을 할 때 잔금을 미루는 방법이 있습니다. 이 경우 협상을 잘 해야 됩니다. 매도자와 3개월 동안이 아니라 6개월 뒤에 잔금을 치를 수 있는지 물어보고 6개월 뒤에 가능한 사람과 계약을 맺는 방법이 있습니다. 3개월 보다는 아무래도 6개월 동안 전세입자가 안 들어올 확률은 낮겠죠.
- 두번째는 대출을 활용하는 겁니다. 자신이 무주택자라면 주택담보대출이 가능할 겁니다. 세입자가 안 나타나면 자신이 실제로 입주를 하거나 주택담보대출을 받아서 그 돈을 매도자에게 준 뒤, 계속해서 새로운 세입자를 찾는 겁니다. 시간은 끌 수 있고, 새로운 세입자가 들어오게 되면 들어온 보증금으로 주택담보대출을 갚아 버리면 됩니다. 요즘에는 중도상환 수수료도 안 받는 곳도 있기 때문에 잘 찾아보면 좋은 대출도 많습니다.
- 세번째는 자신이 여유자금이 있다면 전세금을 낮춰서 홍보를 해야 됩니다. 전세가도 결국 싸고, 저렴 하면 세입자 들은 찾아오게 되어 있습니다. 어떤 동네에 30평 자리가 시세가 2억이라면 자신이 1억 9천~8천만원으로 전세금을 올려버리면 분명 전세입자는 구해지게 될 겁니다. 그래서 현금이 많은 사람이 더 롱런 할 수 있는 겁니다.
마치며
투자를 할 때는 항상 대비를 해 둬야 합니다. 저도 처음에는 영끌까지 다 끌어다 써서 현재 심리적으로 많이 위축되어 있습니다. 하지만 여유자금을 남겨놓으면 전세 입자를 못 하는 스트레스는 해결 되실 겁니다. 결국에는 “돈”입니다. 투자금이 많다면 전세입자도 쉽게 구할 수 있습니다. 뭐 블로그나 기타 유튜브를 보면 여러 부동산 중개인에게 쪽지를 뿌리고 전화를 해서 전세입자를 구하라는 말도 있는데, 정말 부동산 시장이 안 좋으면 연락 하나도 오지 않습니다. 제가 직접 30통을 넘게 전화를 했는데도 아파트 매매가격 자체가 내리지 않는 이상 , 연락이 쉽게 오지 않습니다. 한 통도 안 왔습니다. 이렇게 갭투자 전세 못구하면 생기는 일들에 대해서 써봤습니다.